Der Beleihungswert ist der Wert, den eine Bank einer Immobilie als Kreditsicherheit dauerhaft zutraut. Er beruht auf den langfristigen, nachhaltigen Eigenschaften des Objekts und lässt kurzfristige Marktspitzen außen vor. Deshalb liegt er in der Regel unter dem Verkehrswert. Von ihm hängen Beleihungsauslauf, Zinssatz und die Höhe des Eigenkapitals ab, das Sie mitbringen müssen.
Das Wichtigste in Kürze
- Der Beleihungswert ist ein vorsichtiger, auf Dauer angelegter Wert, er darf den Marktwert nicht übersteigen.
- Für Pfandbriefbanken regeln das Pfandbriefgesetz und die Beleihungswertermittlungsverordnung die Ermittlung.
- Banken bewerten meist selbst oder mit eigenen Gutachtern, ein eigenes Gutachten liefert Ihnen Argumente.
- Ein höherer Beleihungswert kann den Beleihungsauslauf senken und die Konditionen verbessern.
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert?
Der Verkehrswert beschreibt den Preis, der am Stichtag am Markt erzielbar wäre. Der Beleihungswert beschreibt den Wert, der über die gesamte Kreditlaufzeit voraussichtlich gesichert ist. Die Bank zieht dafür Sicherheitsabschläge ab und rechnet mit nachhaltig erzielbaren Mieten und vorsichtigen Kapitalisierungszinsen.
| Merkmal | Verkehrswert | Beleihungswert |
|---|---|---|
| Rechtsgrundlage | § 194 BauGB, ImmoWertV | § 16 PfandBG, BelWertV |
| Blickrichtung | Markt am Stichtag | Dauer der Finanzierung |
| Marktschwankungen | fließen ein | werden ausgeblendet |
| Typische Höhe | Marktpreis | meist darunter |
| Zweck | Kauf, Erbe, Steuer, Gericht | Kreditsicherheit |
Ausführlich erklärt der Beitrag Verkehrswert, Marktwert, Beleihungswert die Begriffe.
Wie ermitteln Banken den Beleihungswert?
Banken ermitteln den Beleihungswert meist nach den Vorgaben der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Bei Wohnimmobilien steht häufig das Sachwertverfahren oder ein vorsichtiges Ertragswertverfahren im Mittelpunkt. Für kleinere Darlehen nutzen viele Banken vereinfachte Verfahren und interne Bewertungsprogramme. Der Bankmitarbeiter sieht das Objekt dabei oft nur auf Fotos.
Aus dem Beleihungswert ergibt sich die Beleihungsgrenze. Für Pfandbriefe dürfen Banken nur bis 60 % des Beleihungswerts erstrangig finanzieren. Teile oberhalb dieser Grenze gelten als nachrangig und kosten oft höhere Zinsen.
Wann hilft ein eigenes Beleihungsgutachten?
Ein eigenes Beleihungsgutachten hilft, wenn die Bewertung der Bank Besonderheiten Ihres Objekts übersieht. Das kommt häufig vor bei:
- umfassend modernisierten Altbauten, deren Zustand auf Fotos kaum sichtbar wird
- Mehrfamilienhäusern, bei denen Mieten und Bewirtschaftung im Detail zählen
- gemischt genutzten Objekten mit Laden oder Praxis im Erdgeschoss
- Anschlussfinanzierungen und Umschuldungen, bei denen ein besserer Beleihungsauslauf bessere Konditionen bringt
- Finanzierungen über mehrere Objekte, etwa bei Vermietern mit Bestand in der Südpfalz
Die Bank ist an Ihr Gutachten nicht gebunden. Ein sauber hergeleitetes Gutachten gibt ihr aber Daten und Argumente, die sie in ihre eigene Bewertung übernehmen kann. Mehr zur Leistung lesen Sie auf der Seite Beleihungsgutachten.
Sie brauchen ein Gutachten?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Welche Faktoren drücken den Beleihungswert?
Den Beleihungswert drücken vor allem Unsicherheiten über die Zukunft: Instandhaltungsstau, eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer, Leerstand, Mieten über dem nachhaltig erzielbaren Niveau oder eine Lage mit schwacher Nachfrage. Auch Rechte im Grundbuch wie Wohnrechte oder Wegerechte mindern den Wert. Wer diese Punkte kennt und dokumentiert, kann Maßnahmen planen oder der Bank belegen, dass ein Risiko geringer ist als angenommen. Für die Frage, wie lange ein Gebäude noch nutzbar ist, hilft der Beitrag Restnutzungsdauergutachten.
Wer erstellt Beleihungsgutachten in der Vorderpfalz?
Für Eigentümer im Kreis Germersheim gibt es den Beitrag Gutachten fürs Finanzamt in Germersheim, für Speyer den Beitrag Verkehrswertgutachten in Speyer. Ich erstelle Beleihungsgutachten für Wohn- und Renditeobjekte im Kreis Germersheim, in Speyer, Landau, Neustadt an der Weinstraße und den umliegenden Gemeinden. Als Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIA Zert) arbeite ich nach anerkannten Bewertungsregeln. Ob ein Kurzgutachten oder ein Vollgutachten für Ihre Finanzierung passt, beschreibt der Beitrag Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten. Zu den Kosten lesen Sie den Beitrag Was kostet ein Verkehrswertgutachten?.
Häufige Fragen zum Beleihungswert
Kann ich den Beleihungswert der Bank anfechten?
Anfechten im rechtlichen Sinn nicht. Sie können aber ein eigenes Gutachten vorlegen und um Neubewertung bitten.
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?
Die Bank rechnet mit Sicherheitsabschlägen und nachhaltigen Werten. Kaufpreise enthalten dagegen die aktuelle Marktlage.
Lohnt sich ein Beleihungsgutachten für eine Anschlussfinanzierung in Speyer?
Wenn das Objekt seit dem Kauf modernisiert wurde oder der Markt sich entwickelt hat, kann ein aktuelles Gutachten den Beleihungsauslauf verbessern.
Akzeptiert jede Bank externe Gutachten?
Banken entscheiden selbst, ob und wie sie ein externes Gutachten berücksichtigen. Viele nutzen es als Grundlage für die eigene Bewertung.
Wie unterscheidet sich ein Beleihungsgutachten vom Verkehrswertgutachten?
Beide beruhen auf Besichtigung und Bewertungsverfahren. Das Beleihungsgutachten setzt zusätzlich nachhaltige Ansätze und Sicherheitsabschläge an.
Bewerten Sie auch Gewerbeeinheiten in Landau?
Ja, auch gemischt genutzte Objekte mit Laden, Praxis oder Büro.
Ihr nächster Schritt
Sie planen eine Finanzierung oder Umschuldung? Rufen Sie mich an, dann besprechen wir, welches Gutachten Ihre Bank überzeugt.
Sie brauchen ein Gutachten?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Finanzierungsberatung.
