Ein Restnutzungsdauergutachten weist nach, dass ein vermietetes Gebäude kürzer wirtschaftlich nutzbar ist, als das Einkommensteuergesetz pauschal unterstellt. Gelingt der Nachweis, verteilt sich die Abschreibung auf weniger Jahre und der jährliche AfA-Betrag steigt. Rechtsgrundlage ist § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Das lohnt sich besonders bei älteren Gebäuden mit hohem Gebäudeanteil am Kaufpreis.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Gesetz unterstellt je nach Baujahr eine Nutzungsdauer von 33, 40 oder 50 Jahren.
- Bei kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG höher abgeschrieben werden.
- Der Nachweis gelingt mit einem sachverständigen Gutachten, das den Zustand des Gebäudes nachvollziehbar bewertet.
- Geeignet sind vor allem Gebäude mit Baujahr vor den 1990er-Jahren und begrenzten Modernisierungen.
- Für selbst genutzte Immobilien gibt es keine Gebäudeabschreibung, das Gutachten hilft dort steuerlich nicht.
Was ist die Restnutzungsdauer eines Gebäudes?
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, in denen ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie hängt vom Baujahr ab, aber ebenso von Bauweise, Zustand und Modernisierungen. Ein Haus aus den 1960er-Jahren mit erneuertem Dach, neuen Fenstern und neuer Heizung kann eine längere Restnutzungsdauer haben als ein unsaniertes Haus aus den 1980er-Jahren. Mehr dazu im Beitrag Restnutzungsdauer: Warum das Baujahr allein nicht entscheidet.
Welche Nutzungsdauer unterstellt das Finanzamt?
Das Finanzamt unterstellt für Wohngebäude im Privatvermögen feste AfA-Sätze, aus denen sich die Nutzungsdauer ergibt:
| Fertigstellung des Gebäudes | AfA-Satz pro Jahr | unterstellte Nutzungsdauer |
|---|---|---|
| vor dem 1.1.1925 | 2,5 % | 40 Jahre |
| ab dem 1.1.1925 bis 31.12.2022 | 2 % | 50 Jahre |
| ab dem 1.1.2023 | 3 % | rund 33 Jahre |
Diese Sätze gelten ab Anschaffung, unabhängig davon, wie alt das Gebäude beim Kauf schon war. Wer ein Haus von 1970 kauft, schreibt also ebenfalls über 50 Jahre ab, obwohl das Gebäude technisch und wirtschaftlich oft deutlich früher am Ende ist.
Wann darf ich eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen?
Sie dürfen eine kürzere Nutzungsdauer ansetzen, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist als die gesetzliche und Sie das nachweisen. So steht es in § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass sich Steuerpflichtige dafür jeder Darlegungsmethode bedienen können, die im Einzelfall geeignet ist, und dass ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nicht zwingend erforderlich ist (BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19).
Die Finanzverwaltung prüft solche Gutachten dennoch genau. Ein Gutachten, das nur Tabellenwerte abschreibt, ohne das Gebäude besichtigt zu haben, hat schlechte Karten. Überzeugend ist ein Gutachten, das den Zustand dokumentiert, Modernisierungen bewertet und die Restnutzungsdauer nachvollziehbar in Jahren herleitet.
Für welche Immobilien lohnt sich ein Restnutzungsdauergutachten?
Ein Gutachten lohnt sich, wenn der Gebäudeanteil am Kaufpreis hoch und die tatsächliche Restnutzungsdauer deutlich kürzer als die gesetzliche ist. Typische Fälle:
- vermietete Ein- und Zweifamilienhäuser aus den 1950er- bis 1980er-Jahren
- Mehrfamilienhäuser mit Instandhaltungsstau
- Eigentumswohnungen in älteren Anlagen mit wenigen Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum
- gewerblich vermietete Gebäude mit einfacher Bauweise
- Objekte, die kürzlich gekauft wurden, denn der Nachweis wirkt ab dem Jahr der Anschaffung am stärksten
Weniger geeignet sind Neubauten und kernsanierte Gebäude, deren Restnutzungsdauer der gesetzlichen Annahme nahekommt.
Sie brauchen ein Gutachten?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Wie wirkt sich eine kürzere Nutzungsdauer auf die Steuer aus?
Eine kürzere Nutzungsdauer erhöht den jährlichen Abschreibungsbetrag. Die Bemessungsgrundlage bleibt gleich, sie wird nur auf weniger Jahre verteilt. Wird für ein Gebäude etwa eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nachgewiesen, beträgt der AfA-Satz 4 % statt 2 %. Die Abschreibung pro Jahr verdoppelt sich damit, und die Steuerentlastung tritt früher ein. Wie hoch der Vorteil konkret ist, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.
Wichtig ist auch die Aufteilung des Kaufpreises: Abschreiben dürfen Sie nur den Gebäudeanteil, Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab. Ein hoher Gebäudeanteil steigert den Effekt. Mehr dazu im Beitrag Kaufpreisaufteilung: Grund und Boden oder Gebäude?.
Was prüft der Sachverständige vor Ort?
Der Sachverständige prüft die Bauteile, die über die Nutzungsdauer bestimmen. Dazu gehören:
| Bauteil | Worauf es ankommt |
|---|---|
| Tragwerk, Fundament, Keller | Feuchtigkeit, Risse, Setzungen |
| Dach | Eindeckung, Dämmung, Alter der letzten Erneuerung |
| Fenster und Außentüren | Verglasung, Rahmen, Baujahr |
| Leitungen | Alter von Elektro-, Wasser- und Abwasserleitungen |
| Heizung | Art, Alter, Zustand |
| Bäder und Innenausbau | Ausstattung, Zeitpunkt der Modernisierung |
| Grundriss | Zeitgemäße Nutzbarkeit, Barrieren |
Aus diesen Befunden leitet der Sachverständige den Modernisierungsgrad ab und ermittelt daraus die Restnutzungsdauer. Bautechnisches Wissen ist dabei von Vorteil. Ich bin neben meiner Tätigkeit als Sachverständiger ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen und beurteile Bausubstanz deshalb aus praktischer Erfahrung.
Welche Unterlagen brauche ich?
Für ein Restnutzungsdauergutachten brauchen Sie vor allem Baujahr, Kaufvertrag und Nachweise über Modernisierungen. Konkret hilfreich sind:
- Kaufvertrag mit Kaufpreis und Übergabedatum
- Bauzeichnungen und Baubeschreibung
- Rechnungen und Fotos zu Modernisierungen mit Jahresangabe
- Energieausweis
- bei Eigentumswohnungen Protokolle der Eigentümerversammlungen zu Sanierungen am Gemeinschaftseigentum
Wann sollte ich das Gutachten in Auftrag geben?
Am besten beauftragen Sie das Gutachten zeitnah nach dem Kauf, damit Sie die höhere AfA von Anfang an in der Steuererklärung geltend machen können. Der Zustand zum Zeitpunkt der Anschaffung ist maßgeblich. Je länger Sie warten, desto schwieriger lässt sich dieser Zustand belegen, etwa wenn Sie inzwischen selbst modernisiert haben. Ein Gutachten für bereits abgegebene Jahre ist möglich, solange die Bescheide noch änderbar sind. Das klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wer erstellt Restnutzungsdauergutachten in der Südpfalz?
Regionale Hinweise stehen im Beitrag Restnutzungsdauergutachten in Neustadt an der Weinstraße. Wie sich Beleihungswert und Restnutzungsdauer berühren, erklärt der Beitrag Beleihungswert. Ich erstelle Restnutzungsdauergutachten für Wohn- und Mehrfamilienhäuser im Kreis Germersheim, in Speyer, Landau, Neustadt an der Weinstraße und der Vorderpfalz. Als Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIA Zert) dokumentiere ich die Herleitung so, dass das Finanzamt sie prüfen kann. Ob und in welchem Umfang die kürzere Nutzungsdauer anerkannt wird, entscheidet das Finanzamt. Details zur Leistung finden Sie auf der Seite Restnutzungsdauergutachten, Hinweise zum Honorar im Beitrag Kosten eines Gutachtens.
Häufige Fragen zum Restnutzungsdauergutachten
Gilt das Gutachten auch für meine selbst bewohnte Wohnung?
Für selbst genutzte Immobilien gibt es keine Gebäudeabschreibung. Steuerlich bringt das Gutachten dort keinen Vorteil.
Erkennt das Finanzamt das Gutachten automatisch an?
Das Finanzamt prüft das Gutachten im Einzelfall. Eine nachvollziehbare Herleitung auf Grundlage einer Besichtigung ist die beste Voraussetzung.
Lohnt sich das Gutachten für ein Mehrfamilienhaus in Speyer aus den 1960er-Jahren?
Bei Gebäuden dieser Zeit mit begrenzten Modernisierungen ist eine kürzere Restnutzungsdauer häufig gut begründbar. Eine Einschätzung gebe ich Ihnen nach einem kurzen Gespräch.
Kann ich das Gutachten auch Jahre nach dem Kauf erstellen lassen?
Ja, wenn sich der Zustand zum Anschaffungszeitpunkt belegen lässt. Ob frühere Jahre noch geändert werden können, klärt Ihr Steuerberater.
Sind die Kosten des Gutachtens absetzbar?
Bei vermieteten Objekten gehören die Kosten in der Regel zu den Werbungskosten.
Was passiert, wenn ich später modernisiere?
Modernisierungen werden als nachträgliche Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand behandelt. Die festgelegte Nutzungsdauer ändert sich dadurch nicht automatisch.
Brauche ich auch eine Kaufpreisaufteilung?
Häufig ja, denn nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Beides lässt sich in einem Auftrag kombinieren.
Wie schnell bekomme ich das Gutachten für ein Haus in Lingenfeld?
Termine im Kreis Germersheim vereinbare ich kurzfristig. Die Bearbeitung hängt von den Unterlagen ab.
Ihr nächster Schritt
Nennen Sie mir Baujahr, Kaufdatum und Modernisierungen. Dann schätze ich ein, ob sich ein Restnutzungsdauergutachten für Sie lohnt.
Sie brauchen ein Gutachten?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Anerkennung einer kürzeren Nutzungsdauer obliegt dem Finanzamt.
