Ein Restnutzungsdauergutachten in Herxheim belegt gegenüber dem Finanzamt, dass ein vermietetes Gebäude wirtschaftlich kürzer nutzbar ist, als das Steuerrecht pauschal unterstellt. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dürfen Vermieter dann die Abschreibung nach der tatsächlichen Nutzungsdauer bemessen, was den jährlichen AfA-Satz erhöht. Das lohnt sich vor allem bei älteren Mietshäusern und Wohnungen in Herxheim bei Landau und im Ortsteil Hayna, deren Bausubstanz nur teilweise erneuert wurde.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Steuerrecht unterstellt pauschal 2 % AfA, bei Gebäuden vor 1925 2,5 % und bei Fertigstellung ab 2023 3 %.
- Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer erlaubt nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG einen höheren Satz.
- Der BFH hat am 28.07.2021 (IX R 25/19) entschieden, dass jede geeignete Darlegungsmethode zulässig ist.
- Am meisten bringt das Gutachten im Jahr nach dem Kauf, es kann aber auch später sinnvoll sein.
- Herxheim bei Landau gehört zum Kreis Südliche Weinstraße, ich arbeite von Lingenfeld aus.
Was bringt ein Restnutzungsdauergutachten für Vermieter in Herxheim?
Es bringt eine höhere jährliche Abschreibung und damit eine geringere Steuerlast auf die Mieteinnahmen. Vermieter schreiben den Gebäudeanteil ihrer Immobilie über die Nutzungsdauer ab. Ist diese kürzer, verteilt sich derselbe Betrag auf weniger Jahre. Bei einer nachgewiesenen Restnutzungsdauer von 25 Jahren steigt der Satz zum Beispiel von 2 % auf 4 %.
Das Gutachten ändert nichts an der Gesamtsumme, die abgeschrieben werden kann. Es zieht die Abschreibung zeitlich nach vorn. Für Vermieter mit hohem persönlichem Steuersatz und einem Gebäude, das ohnehin bald umfassend saniert werden müsste, ist das oft ein spürbarer Vorteil. Die Grundlagen beschreibt der Beitrag Restnutzungsdauergutachten und AfA.
Zur Größenordnung: Bei 40 Jahren Restnutzungsdauer liegt der Satz bei 2,5 %, bei 30 Jahren bei rund 3,33 %, bei 20 Jahren bei 5 %. Wie viel davon bei Ihnen ankommt, hängt vom Gebäudeanteil und von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Diese Rechnung machen Sie am besten zusammen mit Ihrem Steuerberater, sobald ich Ihnen eine erste Einschätzung zur Restnutzungsdauer gegeben habe.
Lohnt sich ein Gutachten für mein Mietobjekt in Herxheim?
Ob es sich lohnt, lässt sich mit einigen Fragen gut vorab einschätzen. Je mehr Antworten in die linke Spalte fallen, desto eher rechnet sich ein Gutachten:
| Prüffrage | spricht für ein Gutachten | spricht eher dagegen |
|---|---|---|
| Ist das Objekt vermietet? | ja, dauerhaft zu Wohn- oder Gewerbezwecken | selbst genutzt |
| Wie alt ist das Gebäude? | Baujahr vor etwa 1980 | Neubau der letzten Jahre |
| Was wurde modernisiert? | Dach, Fenster, Heizung oder Leitungen weitgehend im Ursprungszustand | umfassend kernsaniert |
| Wie hoch ist der Gebäudeanteil am Kaufpreis? | hoch, etwa bei Mehrfamilienhaus oder Wohnung | niedrig, etwa bei großem Grundstück mit kleinem Haus |
| Wann wurde gekauft? | kürzlich oder es steht ein Kauf an | Kauf liegt lange zurück und AfA ist weitgehend verbraucht |
| Wie hoch ist Ihr Steuersatz? | hoch | niedrig oder kaum steuerpflichtige Einkünfte |
Im Telefonat gehe ich diese Punkte mit Ihnen durch. Fällt die Einschätzung ungünstig aus, sage ich Ihnen das offen, bevor Kosten entstehen.
Welche Gebäude in Herxheim und Hayna kommen typischerweise in Frage?
Typischerweise kommen ältere Wohnhäuser und Wohnungen in Frage, die vermietet sind und bei denen wichtige Bauteile das Ende ihrer Lebensdauer erreicht haben. In Herxheim und Hayna sind das etwa Zweifamilienhäuser aus den Nachkriegsjahrzehnten mit Einliegerwohnung, umgebaute Anwesen im Ortskern mit mehreren Mietparteien oder Wohnungen in Wohnanlagen, an denen größere Arbeiten am Gemeinschaftseigentum ausstehen.
Wichtig ist der Gesamtzustand. Ein Haus mit neuer Heizung, aber altem Dach, alten Fenstern und alten Leitungen kann trotzdem eine kurze Restnutzungsdauer haben. Wie sich das Baujahr dabei relativiert, erklärt der Beitrag Restnutzungsdauer: warum das Baujahr allein nicht entscheidet.
Sie brauchen ein Gutachten in Herxheim bei Landau?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Welcher Zeitpunkt ist für das Gutachten am günstigsten?
Am günstigsten ist das Jahr, in dem Sie das Gebäude anschaffen. Dann legen Sie die Nutzungsdauer von Anfang an fest, und die höhere AfA wirkt über den gesamten verbleibenden Zeitraum. Das Gutachten reichen Sie mit der ersten Steuererklärung ein, in der das Objekt erscheint.
Auch bei Immobilien, die Sie schon länger vermieten, kann ein Gutachten sinnvoll sein. Die kürzere Nutzungsdauer gilt dann für die Zukunft, und die verbleibende Bemessungsgrundlage verteilt sich auf die restlichen Jahre. Bei geerbten oder geschenkten Mietobjekten führen Sie die AfA des Vorgängers fort. Ob sich dort eine neue Nutzungsdauer ansetzen lässt, sollten Sie mit Ihrem Steuerberater klären.
Welche Rolle spielt die Kaufpreisaufteilung?
Die Kaufpreisaufteilung legt fest, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt, denn nur dieser Teil wird abgeschrieben. Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Je höher der Gebäudeanteil, desto mehr bringt eine kürzere Nutzungsdauer. In Herxheim mit seinen teils großen Grundstücken im Ortskern kann der Bodenanteil hoch sein, was den Effekt mindert.
Oft lohnt es sich, Kaufpreisaufteilung und Restnutzungsdauer zusammen zu betrachten. Beides lässt sich in einem Ortstermin klären. Mehr dazu im Beitrag Kaufpreisaufteilung: Grund und Boden oder Gebäude.
Wie prüft das Finanzamt das Gutachten?
Das Finanzamt prüft, ob das Gutachten die kürzere Nutzungsdauer nachvollziehbar begründet. Nach dem Urteil des BFH vom 28.07.2021 (IX R 25/19) ist dafür jede geeignete Methode zulässig, ein Bausubstanzgutachten mit Bauteilöffnungen ist keine Voraussetzung. Das Gutachten muss aber auf einer Besichtigung beruhen, den Zustand der wesentlichen Bauteile beschreiben und die Herleitung offenlegen.
In der Praxis stellt das Finanzamt mitunter Rückfragen. Diese beantworte ich im Rahmen des Auftrags. Die abschließende Würdigung liegt beim Finanzamt, weshalb ich auf eine sorgfältige Dokumentation mit Fotos und Bauteilbeschreibung achte.
Wer erstellt Restnutzungsdauergutachten in Herxheim?
Ich erstelle das Restnutzungsdauergutachten für Mietobjekte in Herxheim bei Landau und Hayna selbst, mit Ortstermin und schriftlicher Herleitung. Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten sowie zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024. Als ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen beurteile ich Dach, Fassade, Leitungen und Haustechnik aus eigener Praxis. Finanzämter und Gerichte erkennen meine Gutachten an, die Würdigung im Einzelfall bleibt bei ihnen.
Wie ich Häuser, Wohnungen und Mietobjekte im Ort insgesamt bewerte, steht im Beitrag Immobiliengutachter in Herxheim. Vermieter aus der Vorderpfalz finden einen weiteren Beitrag zum Restnutzungsdauergutachten in Neustadt an der Weinstraße. Welche Unterlagen Sie brauchen, beschreibt der Beitrag Ablauf, Dauer und Unterlagen.
Häufige Fragen zum Restnutzungsdauergutachten in Herxheim
Gilt das Gutachten auch für eine vermietete Eigentumswohnung in Herxheim?
Ja. Bewertet wird dann das gesamte Gebäude, in dem die Wohnung liegt, einschließlich Gemeinschaftseigentum.
Kann ich die höhere AfA rückwirkend für frühere Jahre geltend machen?
Für bestandskräftige Jahre in der Regel nicht. Wirksam wird sie für offene Veranlagungen und die Zukunft, Details klärt Ihr Steuerberater.
Muss das Gutachten von einem zertifizierten Sachverständigen stammen?
Eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 belegt eine geprüfte Qualifikation und stärkt die Glaubwürdigkeit des Gutachtens gegenüber dem Finanzamt.
Ich vermiete ein altes Haus in Hayna an meine Familie. Geht das auch?
Bei einer steuerlich anerkannten Vermietung grundsätzlich ja. Ob die Vermietung anerkannt ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater.
Wie lange gilt die festgestellte Restnutzungsdauer?
Sie gilt grundsätzlich fort, bis eine wesentliche Änderung eintritt, etwa eine Kernsanierung.
Was kostet ein Restnutzungsdauergutachten für ein Haus in Herxheim?
Das Honorar richtet sich nach Objekt und Aufwand und wird vorab schriftlich vereinbart.
Muss ich beim Ortstermin Bauteile öffnen lassen?
Nein. Ich beurteile die Bauteile durch Besichtigung, Unterlagen und Ihre Angaben zu früheren Arbeiten.
Ihr nächster Schritt
Rufen Sie mich an und nennen Sie Baujahr, Kaufdatum und die wichtigsten Modernisierungen. Ich sage Ihnen, ob sich ein Restnutzungsdauergutachten in Herxheim für Sie lohnt.
Sie brauchen ein Gutachten in Herxheim bei Landau?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Würdigung des Gutachtens obliegt dem Finanzamt.
