Bei einer Scheidung wird die Immobilie vor allem für den Zugewinnausgleich und für die Übernahme durch einen Partner bewertet. Maßgeblich sind zwei Stichtage: der Tag der Eheschließung für das Anfangsvermögen und der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wurde, für das Endvermögen. Ein neutrales Verkehrswertgutachten schafft für beide Zeitpunkte belastbare Zahlen und verhindert, dass jeder Partner mit eigenen Schätzungen argumentiert.
Das Wichtigste in Kürze
- Im gesetzlichen Güterstand zählt der Zugewinn, also der Wertzuwachs zwischen Heirat und Zustellung des Scheidungsantrags.
- Eine Immobilie kann deshalb zu zwei Stichtagen bewertet werden müssen.
- Geerbte oder geschenkte Immobilien zählen zum Anfangsvermögen, ihr Wertzuwachs während der Ehe aber zum Zugewinn.
- Übernimmt ein Partner das Haus, braucht es einen aktuellen Wert für die Auszahlung.
- Ein gemeinsam beauftragtes Gutachten ist meist günstiger und schneller als zwei Parteigutachten.
Welche Rolle spielt die Immobilie im Zugewinnausgleich?
Im Zugewinnausgleich wird verglichen, um wie viel das Vermögen jedes Ehepartners während der Ehe gewachsen ist. Wer mehr hinzugewonnen hat, gleicht die Hälfte der Differenz aus (§ 1378 BGB). Die Immobilie ist meist der größte Posten. Ihr Wert zum Ende der Ehe und gegebenenfalls zum Beginn bestimmt deshalb maßgeblich, wer wie viel zahlt.
Dabei geht es um den Verkehrswert. Kaufpreis, Einheitswert oder die Einschätzung einer Bank sind dafür keine geeignete Grundlage. Das Familiengericht stützt sich im Streitfall auf ein Sachverständigengutachten.
Welche Stichtage gelten bei der Scheidung?
Für die Bewertung zählen feste Stichtage, die das Gesetz vorgibt.
| Stichtag | Rechtsgrundlage | Bedeutung für die Immobilie |
|---|---|---|
| Tag der Eheschließung | § 1374 BGB | Wert im Anfangsvermögen, falls die Immobilie schon vorhanden war |
| Tag des Erwerbs durch Erbe oder Schenkung | § 1374 Abs. 2 BGB | Wert wird dem Anfangsvermögen hinzugerechnet |
| Zustellung des Scheidungsantrags | § 1384 BGB | Wert im Endvermögen |
| aktueller Zeitpunkt | Vereinbarung der Partner | Grundlage für Übernahme oder Verkauf |
Das Anfangsvermögen wird außerdem um den Kaufkraftverlust bereinigt, damit reine Geldentwertung nicht als Zugewinn zählt. Liegen Heirat oder Erbfall Jahrzehnte zurück, braucht der Sachverständige historische Marktdaten. Das macht die Bewertung aufwendiger, ist aber gut machbar.
Was gilt für eine geerbte Immobilie bei der Scheidung?
Eine geerbte oder geschenkte Immobilie wird dem Anfangsvermögen des Partners zugerechnet, der sie erhalten hat, und zwar mit dem Wert am Tag des Erwerbs. Der Wertzuwachs, den sie während der Ehe erfahren hat, fällt dagegen in den Zugewinn. Hat zum Beispiel ein Partner das Elternhaus in Bellheim geerbt und ist es während der Ehe im Wert gestiegen, ist nur dieser Anstieg auszugleichen. Dafür braucht es zwei Werte: zum Erbfall und zur Zustellung des Scheidungsantrags.
Belastungen wie ein Wohnrecht der Eltern müssen in beiden Werten berücksichtigt werden. Fällt das Wohnrecht während der Ehe weg, steigt der Wert der Immobilie. Ob dieser Anstieg ausgleichspflichtig ist, hängt von den Umständen ab und ist eine Rechtsfrage für Ihren Anwalt.
Sie brauchen ein Gutachten?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Was passiert, wenn ein Partner das Haus übernehmen will?
Will ein Partner das gemeinsame Haus übernehmen, zahlt er den anderen aus. Grundlage dafür ist der aktuelle Verkehrswert abzüglich der Restschuld. Damit die Auszahlung fair ist, sollte der Wert neutral ermittelt werden. Wichtig sind außerdem diese Punkte:
- Die Bank muss der Übernahme der Darlehen zustimmen und den ausscheidenden Partner aus der Haftung entlassen.
- Die Übertragung des Miteigentumsanteils muss notariell beurkundet werden.
- Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen zwischen Ehegatten im Zusammenhang mit der Scheidung in der Regel nicht an.
- Ein Verkauf an Dritte ist die Alternative, wenn keiner das Haus halten kann.
Für die Finanzierung der Übernahme kann zusätzlich der Beleihungswert eine Rolle spielen.
Was passiert, wenn sich die Partner nicht einigen?
Können sich die Partner nicht einigen, kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Das Vollstreckungsgericht lässt dann den Verkehrswert durch einen gerichtlich bestellten Sachverständigen ermitteln. Versteigerungen bringen oft weniger als ein freier Verkauf und ziehen sich hin. Ein frühzeitiges, gemeinsam beauftragtes Gutachten ist deshalb in vielen Fällen der wirtschaftlich klügere Weg. Mehr zu Gerichtsverfahren steht im Beitrag Immobiliengutachten vor Gericht.
Warum ist ein gemeinsames Gutachten sinnvoll?
Ein gemeinsames Gutachten spart Kosten und Zeit. Lässt jeder Partner ein eigenes Gutachten erstellen, liegen am Ende zwei Zahlen auf dem Tisch, und das Gericht beauftragt im Zweifel ein drittes. Ein von beiden beauftragter Sachverständiger arbeitet dagegen für beide gleichermaßen. Beide Partner erhalten das Gutachten, beide können beim Ortstermin dabei sein und Hinweise geben.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Für die Bewertung bei einer Scheidung brauchen Sie die üblichen Objektunterlagen und zusätzlich Nachweise zu den Stichtagen:
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne und Wohnflächenberechnung
- Kaufvertrag oder Erbnachweis mit Datum des Erwerbs
- Heiratsdatum und Datum der Zustellung des Scheidungsantrags
- Nachweise über Modernisierungen mit Jahreszahlen, um den Zustand zu früheren Stichtagen zu rekonstruieren
- bei vermieteten Objekten Mietverträge
Den allgemeinen Ablauf beschreibt der Beitrag Ablauf, Dauer und Unterlagen.
Wer bewertet Immobilien bei Scheidung in der Südpfalz?
Regionale Hinweise stehen in den Beiträgen Immobiliengutachter in Landau und Immobiliengutachter in Lingenfeld. Ich erstelle Verkehrswertgutachten für Scheidungsverfahren im Kreis Germersheim, in Speyer, Landau, Neustadt an der Weinstraße und der Vorderpfalz. Als Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Immobiliengutachter (DIA Zert) erstelle ich Gutachten, die Gerichte als Entscheidungsgrundlage anerkennen. Ich arbeite unabhängig und auf Wunsch für beide Partner gemeinsam. Mehr zur Leistung lesen Sie auf der Seite Verkehrswertgutachten, mehr zu den Kosten im Beitrag Was kostet ein Verkehrswertgutachten?.
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung bei Scheidung
Wer bezahlt das Gutachten bei einer Scheidung?
Das vereinbaren die Partner. Bei einem gemeinsamen Auftrag werden die Kosten meist geteilt.
Reicht der Kaufpreis von damals als Wert?
Der Kaufpreis zeigt den Wert am Kauftag. Für den Zugewinn zählen die gesetzlichen Stichtage, dazwischen haben sich Markt und Zustand verändert.
Kann ein Gutachten auf einen Stichtag vor zehn Jahren erstellt werden?
Ja. Der Sachverständige nutzt die Marktdaten dieses Zeitpunkts und rekonstruiert den damaligen Zustand.
Muss der Partner, der ausgezogen ist, den Ortstermin erlauben?
Als Miteigentümer hat er ein Interesse an einem korrekten Wert. Bei Streit regelt das im Zweifel das Gericht.
Was gilt bei einem Haus in Lingenfeld, das einem Partner allein gehört?
Gehört das Haus einem Partner allein, zählt es zu seinem Vermögen. Für den Zugewinn wird trotzdem der Wert an den Stichtagen ermittelt.
Fließt das Wohnrecht der Schwiegereltern in den Wert ein?
Ja. Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Verkehrswert und wird im Gutachten bewertet.
Wird das Gutachten vom Familiengericht anerkannt?
Das Gericht würdigt Gutachten frei. Ein nachvollziehbares Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen ist eine solide Grundlage, im Streitfall kann das Gericht einen eigenen Sachverständigen bestellen.
Wie schnell bekomme ich ein Gutachten für ein Haus in Speyer?
Den Ortstermin vereinbare ich zeitnah. Die Dauer hängt von Unterlagen und Zahl der Stichtage ab.
Ihr nächster Schritt
Rufen Sie mich an, gern auch gemeinsam mit Ihrem Partner oder Ihrer Anwältin. Wir klären Stichtage und Umfang im ersten Gespräch.
Sie brauchen ein Gutachten?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine familienrechtliche Beratung.
