Ein Gutachten für das Finanzamt in Schifferstadt brauchen Sie, wenn der festgestellte Grundbesitzwert Ihrer geerbten oder geschenkten Immobilie über dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. Mit dem Gutachten weisen Sie nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert nach und begründen damit Ihren Einspruch. Wichtig ist die Frist: Ab Bekanntgabe des Feststellungsbescheids haben Sie einen Monat Zeit (§ 355 AO).
Das Wichtigste in Kürze
- Den Grundbesitzwert stellt das Finanzamt in einem eigenen Bescheid fest, der Grundlage für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer ist.
- Prüfen Sie zuerst die Eingangsdaten: Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr und Bodenrichtwert.
- Ist das Verfahren richtig, der Wert aber trotzdem zu hoch, hilft ein Gutachten nach § 198 BewG.
- Der Einspruch muss binnen eines Monats eingehen, das Gutachten kann nachgereicht werden.
- Ich erstelle Gutachten für Häuser, Wohnungen und Mietshäuser in Schifferstadt.
Was steht im Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert?
Im Feststellungsbescheid steht der Wert, mit dem das Finanzamt Ihre Immobilie für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer ansetzt. Er nennt außerdem das Bewertungsverfahren und die wichtigsten Eingangsgrößen, oft in einer Anlage mit der Berechnung. Für eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus nutzt das Finanzamt vorrangig das Vergleichswertverfahren, sonst das Sachwertverfahren. Für ein Mehrfamilienhaus mit Mietwohnungen ist das Ertragswertverfahren vorgesehen.
Der Bescheid ist ein Grundlagenbescheid. Das bedeutet: Was hier festgestellt wird, übernimmt das Erbschaftsteuerfinanzamt in die Steuerberechnung. Einwände gegen den Wert müssen Sie deshalb gegen diesen Bescheid richten, ein späterer Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid hilft beim Wert nicht mehr weiter.
Wie prüfe ich den Bescheid auf Fehler?
Den Bescheid prüfen Sie am besten in zwei Schritten: zuerst die Daten, dann das Ergebnis. Viele zu hohe Werte entstehen durch falsche oder ungenaue Angaben, die sich ohne Gutachten korrigieren lassen.
| Prüfpunkt | Häufige Fehlerquelle | Was Sie tun können |
|---|---|---|
| Wohnfläche | Keller, Dachboden oder Balkon voll mitgerechnet | Wohnflächenberechnung vorlegen |
| Grundstücksgröße | Gartenland oder Wegeflächen als Bauland angesetzt | Flurkarte und Grundbuch prüfen |
| Bodenrichtwert | falsche Richtwertzone oder veralteter Wert | Zone in BORIS.RLP abgleichen |
| Baujahr | Baujahr eines Anbaus statt des Hauptgebäudes | Bauakte oder alte Pläne heranziehen |
| Gebäudeart | Zweifamilienhaus als Mietwohngrundstück eingestuft | Nutzung zum Stichtag darlegen |
| Rechte Dritter | Wohnrecht oder Nießbrauch nicht erwähnt | Grundbuchauszug und Vertrag vorlegen, steuerliche Behandlung mit dem Steuerberater klären |
Sind die Daten richtig und der Wert trotzdem deutlich zu hoch, liegt es meist am typisierten Verfahren selbst. Dann hilft nur der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts.
Wann ist der Wert trotz richtiger Daten zu hoch?
Der Wert ist trotz richtiger Daten zu hoch, wenn Ihr Objekt vom Durchschnitt abweicht, mit dem das Finanzamt rechnet. Bei Häusern in Schifferstadt sind das zum Beispiel ein erheblicher Sanierungsbedarf an Dach, Heizung oder Leitungen, Feuchtigkeit im Keller, ein ungünstiger Grundriss, Lärm durch eine nahe Bahnstrecke oder Hauptstraße oder Mieten, die deutlich unter dem Marktniveau liegen. Bei Eigentumswohnungen kommen anstehende Sonderumlagen der Gemeinschaft hinzu.
Solche Besonderheiten kann das typisierte Verfahren nicht abbilden. Ein Verkehrswertgutachten erfasst sie beim Ortstermin und berücksichtigt sie nach der ImmoWertV 2021. Mehr zum rechtlichen Rahmen erklärt der Beitrag Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert.
Sie brauchen ein Gutachten in Schifferstadt?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Wie lege ich Einspruch ein, wenn das Gutachten noch fehlt?
Wenn das Gutachten noch fehlt, legen Sie den Einspruch trotzdem fristgerecht ein und kündigen die Begründung an. Ein kurzes Schreiben genügt: Bezeichnen Sie den Bescheid, erklären Sie, dass Sie Einspruch einlegen, und teilen Sie mit, dass ein Gutachten zum Nachweis eines niedrigeren Werts beauftragt ist und nachgereicht wird. Das Finanzamt setzt Ihnen dann in der Regel eine Frist für die Begründung.
So gehen Sie vor:
- Datum der Bekanntgabe des Bescheids notieren und Monatsfrist berechnen
- Einspruch schriftlich oder elektronisch einlegen, gern über Ihren Steuerberater
- Gutachten mit Stichtag Todestag oder Schenkungstag beauftragen
- Unterlagen bereitstellen und Ortstermin vereinbaren
- Gutachten beim Finanzamt einreichen und Rückfragen beantworten
Liegt der Bescheid noch nicht vor und haben Sie erst die Aufforderung zur Feststellungserklärung erhalten, ist das ideal. Dann reichen Sie das Gutachten gleich mit der Erklärung ein.
Kann ein Verkauf das Gutachten ersetzen?
Ein Verkauf kann das Gutachten ersetzen, wenn er innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr stattfand. Den Kaufpreis erkennt § 198 BewG dann als Nachweis an. Haben Sie die geerbte Wohnung in Schifferstadt also zügig an einen fremden Käufer verkauft, legen Sie den Kaufvertrag vor. Lag der Verkauf später, ging an Verwandte oder wurde das Objekt vorher saniert, bleibt das Gutachten der sicherere Weg.
Welche Unterlagen sollten Erben in Schifferstadt bereithalten?
Erben in Schifferstadt sollten zuerst alles bereithalten, was vom Finanzamt kam: Aufforderung zur Feststellungserklärung, Bescheid samt Anlage zur Berechnung und eventuelle Rückfragen. Für das Gutachten brauche ich zusätzlich Erbschein oder Testament, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne und Wohnflächenberechnung. Bei Wohnungen kommen Teilungserklärung, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlung hinzu, bei Mietshäusern die Mietverträge und eine Aufstellung der Betriebskosten. Fotos aus der Zeit des Erbfalls helfen, den Zustand am Stichtag zu belegen, gerade wenn die Räume inzwischen leer oder renoviert sind.
Wer darf das Gutachten für das Finanzamt erstellen?
Das Gutachten für das Finanzamt dürfen nach § 198 Abs. 2 BewG der Gutachterausschuss oder Sachverständige erstellen, die öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert sind. Ich bin zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 und Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Als ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen belege ich Schäden und Sanierungsbedarf mit Befund und Foto. Finanzämter und Gerichte erkennen meine Gutachten an, die Würdigung im Einzelfall liegt beim Finanzamt.
Mein Büro ist in Lingenfeld. Für Wohnungen, Mietshäuser und gerichtliche Anlässe in Schifferstadt gibt es den Beitrag Immobiliengutachter in Schifferstadt. Haben mehrere Personen geerbt, hilft der Beitrag Erbengemeinschaft und Immobilie. Leistungsumfang und Honorar finden Sie auf der Seite Verkehrswertgutachten und im Beitrag Kosten eines Verkehrswertgutachtens, den Ablauf im Beitrag Ablauf und Dauer.
Häufige Fragen zum Gutachten für das Finanzamt in Schifferstadt
Der Erblasser wohnte woanders, das Haus steht in Schifferstadt. Wohin geht das Gutachten?
An das Finanzamt, das den Grundbesitzwert feststellt, also das Lagefinanzamt der Immobilie. Welche Stelle das ist, steht im Briefkopf der Aufforderung oder des Bescheids.
Die Monatsfrist läuft bald ab. Was soll ich tun?
Legen Sie sofort Einspruch ein und kündigen Sie das Gutachten an. Die Begründung kann folgen.
Lohnt sich ein Gutachten für eine geerbte Wohnung in Schifferstadt?
Wenn der Steuerwert über den Freibeträgen liegt und der Marktwert deutlich darunter, kann es sich lohnen. Das schätzen wir im Gespräch ab.
Kann das Finanzamt das Gutachten ablehnen?
Das Finanzamt prüft das Gutachten inhaltlich und kann Rückfragen stellen. Ein nachvollziehbares Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen ist ein anerkanntes Beweismittel.
Mein Vater hat in Schifferstadt ein Mehrfamilienhaus hinterlassen. Wie wird es bewertet?
Im Ertragswertverfahren mit den nachhaltig erzielbaren Mieten. Liegen die tatsächlichen Mieten darunter, kann das den Wert mindern.
Brauche ich zusätzlich einen Steuerberater?
Für die Steuererklärung und den Einspruch ist ein Steuerberater sinnvoll. Ich liefere den Wertnachweis.
Sind die Kosten des Gutachtens abziehbar?
Nach der Rechtsprechung können sie als Nachlassregelungskosten abziehbar sein. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Ihr nächster Schritt
Rufen Sie mich an, sobald der Bescheid bei Ihnen eingegangen ist. Wir sehen uns die Berechnung gemeinsam an und klären, ob ein Gutachten den Wert senken kann.
Sie brauchen ein Gutachten in Schifferstadt?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Würdigung des Gutachtens obliegt dem Finanzamt.
