Mit einem Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert weisen Sie dem Finanzamt nach, dass eine geerbte oder geschenkte Immobilie weniger wert ist als der festgestellte Grundbesitzwert. Grundlage ist § 198 BewG. Das Gutachten muss vom Gutachterausschuss oder von einem Sachverständigen stammen, der öffentlich bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist, und es muss den Wert zum Todestag oder Schenkungstag nachvollziehbar herleiten.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Finanzamt bewertet Immobilien typisiert, Mängel und Belastungen bleiben dabei weitgehend unberücksichtigt.
- § 198 BewG erlaubt den Nachweis eines niedrigeren Werts durch Gutachten oder zeitnahen Kaufpreis.
- Seit 2023 nennt das Gesetz die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 ausdrücklich als Qualifikation.
- Stichtag ist der Todestag oder der Tag der Schenkung, auch wenn das Gutachten später entsteht.
- Gegen den Feststellungsbescheid gilt die Einspruchsfrist von einem Monat.
Warum bewertet das Finanzamt Immobilien oft zu hoch?
Das Finanzamt bewertet Immobilien mit typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes, die für Massenverfahren gedacht sind. Es rechnet mit Bodenrichtwerten, pauschalen Herstellungskosten, Liegenschaftszinsen und Marktanpassungsfaktoren. Was im Einzelfall den Wert drückt, sieht das Finanzamt nicht: feuchter Keller, alte Elektrik, eine Heizung am Ende ihrer Lebensdauer, ein unpraktischer Grundriss oder ein Grundstück mit schwierigem Zuschnitt.
Seit dem 1. Januar 2023 gelten zudem geänderte Bewertungsregeln, die bei vielen Objekten zu höheren Grundbesitzwerten führen. Für Erben und Beschenkte ist der Nachweis eines niedrigeren Werts deshalb häufiger ein Thema als früher.
Was regelt § 198 BewG?
§ 198 BewG erlaubt dem Steuerpflichtigen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Ist dieser Nachweis erbracht, setzt das Finanzamt den niedrigeren Wert an. Der gemeine Wert entspricht für Grundstücke im Ergebnis dem Verkehrswert nach § 194 BauGB.
Das Gesetz nennt zwei Wege:
- Gutachten: in der Regel vom örtlich zuständigen Gutachterausschuss oder von Personen, die von einer staatlichen, staatlich anerkannten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken bestellt oder zertifiziert sind.
- Kaufpreis: ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielter Kaufpreis, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht geändert haben.
Ein Verkauf unter Verwandten oder ein Notverkauf zählt in der Regel nicht als gewöhnlicher Geschäftsverkehr.
Wer darf ein Gutachten für das Finanzamt erstellen?
Ein Gutachten für das Finanzamt dürfen der Gutachterausschuss sowie öffentlich bestellte und vereidigte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige erstellen. Diese Qualifikationsanforderung steht seit dem Jahressteuergesetz 2022 ausdrücklich in § 198 Abs. 2 BewG. Gutachten von Personen ohne diese Qualifikation lehnen Finanzämter regelmäßig ab.
Ich bin zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 und Diplom-Sachverständiger (DIA). Meine Gutachten erfüllen damit die gesetzliche Qualifikationsanforderung und werden von Finanzämtern als Nachweis anerkannt. Ob das Finanzamt dem Ergebnis folgt, prüft es inhaltlich im Einzelfall, deshalb ist eine sorgfältige Herleitung so wichtig. Mehr zur Norm steht im Beitrag zertifizierter Immobiliengutachter.
Wann lohnt sich ein Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert?
Ein Gutachten lohnt sich, wenn der Grundbesitzwert die Freibeträge übersteigt und der tatsächliche Wert deutlich niedriger liegt. Typische Konstellationen:
| Situation | Warum der Steuerwert zu hoch sein kann |
|---|---|
| Sanierungsstau | Kosten für Dach, Heizung, Fenster werden typisiert kaum berücksichtigt |
| Wohnrecht oder Nießbrauch | die Belastung lässt sich im Gutachten marktgerecht berücksichtigen, ein doppelter Abzug ist ausgeschlossen |
| ältere Häuser mit großem Grundstück | hoher Bodenrichtwert, aber wirtschaftlich verbrauchte Bausubstanz |
| Hofstellen und Nebengebäude | Scheunen und Stallungen haben oft kaum Marktwert |
| Mehrfamilienhaus mit niedrigen Mieten | Ertragswert liegt unter dem typisierten Ansatz |
| ungünstige Lage | Lärm, Bahnlinie, Hochwasserrisiko am Rhein |
| Erbbaurecht | Sonderregeln, die der Einzelfall oft besser abbildet |
Ob sich der Aufwand rechnet, lässt sich im Vorgespräch abschätzen. Dazu brauche ich den Feststellungsbescheid oder die Werte aus der Erklärung und eine kurze Beschreibung des Objekts.
Welche Fristen gelten beim Finanzamt?
Für Erben gelten mehrere Fristen, die Sie kennen sollten:
- Anzeige des Erwerbs: innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erwerb (§ 30 ErbStG), bei Schenkungen ebenso für Schenker und Beschenkte.
- Feststellungserklärung: Das Lagefinanzamt fordert eine Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwerts an und setzt dafür eine Frist.
- Einspruch: Gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert kann innerhalb eines Monats Einspruch eingelegt werden (§ 355 AO).
Am besten legen Sie das Gutachten bereits mit der Feststellungserklärung vor. Ist der Bescheid schon da, reicht es, fristgerecht Einspruch einzulegen und das Gutachten nachzureichen. Der Stichtag bleibt dabei immer der Todestag oder Schenkungstag.
Sie brauchen ein Gutachten?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Was muss ein Gutachten für das Finanzamt enthalten?
Ein Gutachten für das Finanzamt muss den Wert nach den anerkannten Regeln der Wertermittlung herleiten, also nach ImmoWertV. Finanzgerichte haben Gutachten abgelehnt, wenn Abschläge pauschal geschätzt oder Marktdaten nicht belegt wurden. Wichtig sind vor allem:
- Besichtigung und Dokumentation des Zustands zum Stichtag
- nachvollziehbare Wahl des Bewertungsverfahrens
- Verwendung der Daten des Gutachterausschusses, etwa Bodenrichtwerte und Sachwertfaktoren
- begründete Ansätze für Schäden, Instandhaltungsstau und Rechte
- eine Plausibilisierung des Ergebnisses
Das Finanzamt darf ein Gutachten nicht pauschal zurückweisen, es muss konkret begründen, welche Ansätze es für falsch hält. Ein sauber hergeleitetes Gutachten ist deshalb die beste Voraussetzung für die Anerkennung.
Was gilt bei Schenkungen mit Wohnrecht oder Nießbrauch?
Bei Schenkungen mit Wohnrecht oder Nießbrauch wird die Belastung vom Wert abgezogen. Wie hoch der Abzug ausfällt, hängt vom Alter des Berechtigten und vom Jahreswert der Nutzung ab. In einem Verkehrswertgutachten lässt sich die Belastung marktgerecht berücksichtigen. Das ist auch für spätere Fragen wichtig, etwa bei der Pflichtteilsergänzung, die der Beitrag Pflichtteil und Immobilie erklärt.
Wer trägt die Kosten, und sind sie absetzbar?
Die Kosten trägt der Auftraggeber, also meist der Erbe oder Beschenkte. Bei Erbschaften können die Kosten eines Gutachtens zum Nachweis des niedrigeren Werts nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs als Nachlassregelungskosten abzugsfähig sein. Wovon das Honorar abhängt, lesen Sie im Beitrag Was kostet ein Verkehrswertgutachten?.
Wie läuft der Auftrag ab?
Der Ablauf entspricht einem Verkehrswertgutachten mit dem Stichtag des Erwerbs. Wir klären im Gespräch, ob ein Bescheid vorliegt und welche Fristen laufen. Danach folgen Unterlagen, Ortstermin und Gutachten. Liegt der Stichtag schon länger zurück, dokumentiere ich auch Veränderungen seit dem Erbfall, damit das Finanzamt den Zustand am Stichtag nachvollziehen kann. Für Erben in der Südpfalz, im Kreis Germersheim und in Speyer bin ich von Lingenfeld aus schnell vor Ort. Den allgemeinen Ablauf beschreibt der Beitrag Ablauf und Dauer.
Regionale Hinweise für Erben stehen in den Beiträgen Gutachten fürs Finanzamt in Germersheim und Verkehrswertgutachten in Speyer. Gibt es mehrere Erben, lesen Sie den Beitrag Erbengemeinschaft und Immobilie.
Häufige Fragen zum Gutachten für das Finanzamt
Muss ich das Gutachten vor dem Bescheid vorlegen?
Das ist ideal, aber nicht zwingend. Sie können nach Erhalt des Feststellungsbescheids innerhalb eines Monats Einspruch einlegen und das Gutachten nachreichen.
Akzeptiert das Finanzamt jedes Gutachten?
Das Gutachten muss von einem qualifizierten Sachverständigen stammen und methodisch überzeugen. Das Finanzamt prüft es inhaltlich und kann bei Mängeln widersprechen.
Gilt das Gutachten auch für die Grundsteuer?
Die Grundsteuer folgt eigenen Regeln mit eigenem Stichtag. Ein Gutachten für die Erbschaftsteuer lässt sich dafür nicht ohne Weiteres verwenden.
Ich habe in Speyer geerbt und wohne weit weg. Muss ich zum Ortstermin kommen?
Nein. Es genügt, wenn jemand vor Ort den Zugang ermöglicht. Den Rest stimmen wir telefonisch und per E-Mail ab.
Was ist, wenn das Haus nach dem Erbfall renoviert wurde?
Maßgeblich ist der Zustand am Todestag. Fotos, Rechnungen und Aussagen zum früheren Zustand helfen, diesen zu rekonstruieren.
Kann ein Kaufpreis das Gutachten ersetzen?
Ja, wenn die Immobilie innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zu marktüblichen Bedingungen verkauft wurde und sich nichts Wesentliches geändert hat.
Lohnt sich ein Gutachten bei einer Erbschaft in Germersheim auch unterhalb der Freibeträge?
Unterhalb der Freibeträge fällt keine Steuer an. Ein Gutachten kann trotzdem für die Teilung unter Miterben sinnvoll sein.
Wie lange dauert ein Gutachten für das Finanzamt?
Das hängt von Objekt und Unterlagen ab. Nennen Sie mir Ihre Frist, dann planen wir den Ortstermin entsprechend.
Ihr nächster Schritt
Halten Sie Bescheid oder Anforderung des Finanzamts bereit und rufen Sie mich an. Gemeinsam schätzen wir ein, ob sich ein Gutachten lohnt.
Sie brauchen ein Gutachten?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die steuerliche Würdigung im Einzelfall obliegt dem Finanzamt.
