Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert für den Quadratmeter unbebauten Bodens in einer Zone, der Verkehrswert dagegen der Marktwert Ihrer konkreten Immobilie mit Grundstück und Gebäude. Den Bodenrichtwert finden Sie in Rheinland-Pfalz kostenlos in BORIS.RLP. Für Verkauf, Erbschaft oder Finanzamt ist er ein wichtiger Baustein, ersetzt aber kein Gutachten.
Das Wichtigste in Kürze
- Bodenrichtwerte ermitteln die Gutachterausschüsse aus Kaufpreisen unbebauter Grundstücke nach § 196 BauGB.
- Sie gelten für ein typisches Richtwertgrundstück in einer Zone, Ihr Grundstück kann davon abweichen.
- Gebäude, Zustand, Rechte und Lasten sind im Bodenrichtwert nicht enthalten.
- Der Verkehrswert nach § 194 BauGB umfasst das ganze Objekt zum Stichtag.
- Für Finanzamt, Gericht und Erbteilung braucht es eine Bewertung nach ImmoWertV 2021.
Was ist ein Bodenrichtwert?
Ein Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken mit im Wesentlichen gleichen Merkmalen. Die Gutachterausschüsse leiten ihn nach § 196 BauGB aus tatsächlichen Kaufpreisen ab und veröffentlichen ihn mindestens alle zwei Jahre. Er bezieht sich auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche.
Jeder Wert gilt für eine Bodenrichtwertzone. Zur Zone gehört ein Richtwertgrundstück mit beschriebenen Eigenschaften, etwa Art der Nutzung, Größe, Tiefe und Erschließungszustand. Genau diese Beschreibung ist wichtig, weil sie zeigt, wofür der Wert gilt.
Wo finde ich den Bodenrichtwert in der Südpfalz?
In Rheinland-Pfalz stehen alle Bodenrichtwerte im Portal BORIS.RLP. Dort suchen Sie Ihre Adresse oder Ihr Flurstück, klicken auf die Zone und sehen Wert, Stichtag und die Merkmale des Richtwertgrundstücks. Die Abfrage ist kostenlos.
Für Orte wie Lingenfeld, Germersheim oder Bellheim zeigt die Karte oft mehrere Zonen nebeneinander: Ortskern, Neubaugebiet, Gewerbegebiet und Außenbereich haben unterschiedliche Werte. Liegt Ihr Grundstück an einer Zonengrenze, lohnt ein genauer Blick auf die Abgrenzung.
Warum betrifft der Bodenrichtwert nur das Grundstück?
Der Bodenrichtwert betrifft nur den Boden, weil er aus Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke abgeleitet wird. Das Haus darauf, seine Bauweise, sein Zustand und seine Ausstattung spielen für ihn keine Rolle. Ein sanierungsbedürftiges Haus und ein frisch modernisiertes Haus in derselben Zone haben denselben Bodenrichtwert.
Wer den Bodenrichtwert mit der Grundstücksfläche multipliziert, erhält also höchstens einen ersten Anhalt für den Bodenwert. Der Wert des Gebäudes kommt erst über die Verfahren der ImmoWertV 2021 hinzu, im Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren.
Welche Zu- und Abschläge sind beim Bodenwert üblich?
Weicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, wird der Bodenrichtwert angepasst. Die ImmoWertV 2021 sieht dafür Umrechnungskoeffizienten und begründete Zu- oder Abschläge vor.
| Merkmal | mögliche Anpassung |
|---|---|
| Grundstück deutlich größer als das Richtwertgrundstück | Abschlag, oft getrennte Bewertung einer Hinterlandfläche |
| ungünstiger Zuschnitt oder große Tiefe | Abschlag für schlechtere Bebaubarkeit |
| höhere zulässige Bebauung | Zuschlag nach Umrechnungskoeffizienten |
| Erschließungsbeiträge noch offen | Abschlag in Höhe der ausstehenden Beiträge |
| Lärm, Bahnlinie oder Hochwasserrisiko am Rhein | Abschlag je nach Ausmaß |
| Baulast oder Leitungsrecht | Abschlag nach Einschränkung |
Diese Anpassungen sind Fachwissen. Wer sie auslässt, kommt beim Bodenwert schnell auf eine Zahl, die mit dem Markt wenig zu tun hat.
Sie brauchen ein Gutachten?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Warum ersetzt der Bodenrichtwert kein Gutachten?
Der Bodenrichtwert ersetzt kein Gutachten, weil er weder das Gebäude noch die Besonderheiten Ihres Grundstücks erfasst. Ein Verkehrswertgutachten bewertet das gesamte Objekt zu einem bestimmten Stichtag. Es berücksichtigt Zustand, Schäden, Modernisierungen, Rechte wie ein Wohnrecht und Belastungen im Grundbuch.
Für das Finanzamt ist das besonders wichtig. Es nutzt den Bodenrichtwert für den typisierten Grundbesitzwert. Einen niedrigeren Wert weisen Sie nur mit einem Gutachten nach § 198 BewG nach, wie der Beitrag Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert zeigt. Für eine erste Orientierung beim Verkauf kann ein Kurzgutachten genügen. Was ein ausführliches Gutachten kostet, steht im Beitrag Was kostet ein Verkehrswertgutachten?.
Wer hilft bei der Bewertung in Lingenfeld und Umgebung?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen. Meine Gutachten werden von Finanzämtern und Gerichten anerkannt, die Würdigung im Einzelfall liegt bei Finanzamt bzw. Gericht.
Von meinem Büro in Lingenfeld aus bewerte ich Immobilien im Kreis Germersheim, in Speyer, Landau und Neustadt an der Weinstraße. Den Bodenrichtwert aus BORIS.RLP nutze ich in jedem Gutachten als Ausgangspunkt und passe ihn an Ihr Grundstück an. Wann sich ein Gutachten lohnt, erklärt der Beitrag Wann braucht man ein Verkehrswertgutachten?.
Häufige Fragen zu Bodenrichtwert und Verkehrswert
Kann ich den Wert meines Hauses aus dem Bodenrichtwert ableiten?
Nur den Bodenanteil, und auch den nur ungefähr. Der Wert des Gebäudes muss gesondert ermittelt werden.
Wie aktuell ist der Bodenrichtwert in BORIS.RLP?
Bodenrichtwerte werden mindestens alle zwei Jahre ermittelt. Seit dem letzten Stichtag kann sich der Markt verändert haben.
Mein Grundstück in Lingenfeld liegt an der Zonengrenze. Welcher Wert gilt?
Maßgeblich ist die Zone, in der das Grundstück liegt. Bei Grenzlagen prüfe ich, ob Lagemerkmale eine Anpassung rechtfertigen.
Akzeptiert das Finanzamt den Bodenrichtwert als Nachweis?
Das Finanzamt rechnet selbst mit dem Bodenrichtwert. Einen niedrigeren Wert belegen Sie mit einem Gutachten nach § 198 BewG.
Gilt der Bodenrichtwert auch für Ackerland bei Germersheim?
Für landwirtschaftliche Flächen gibt es eigene Bodenrichtwerte. Sie liegen meist deutlich unter Bauland.
Brauche ich für ein Grundstück in Speyer immer ein Gutachten?
Für eine erste Orientierung reicht oft der Bodenrichtwert. Für Finanzamt, Gericht oder Erbteilung empfehle ich ein Gutachten.
Ihr nächster Schritt
Notieren Sie Flurstück und Bodenrichtwert aus BORIS.RLP und rufen Sie mich an. Ich sage Ihnen, ob für Ihren Zweck ein Gutachten nötig ist.
Sie brauchen ein Gutachten?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung.
