Ein Restnutzungsdauergutachten in Böhl-Iggelheim lohnt sich für Vermieter, deren Gebäude tatsächlich kürzer nutzbar ist, als die gesetzliche Abschreibung unterstellt. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG dürfen Sie dann die kürzere Nutzungsdauer ansetzen und das Gebäude schneller abschreiben. Mit dem Gutachten weisen Sie diese Restnutzungsdauer gegenüber dem Finanzamt nach.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Gesetz unterstellt für Wohngebäude AfA-Sätze von 2 %, 2,5 % für Gebäude vor 1925 und 3 % für Fertigstellung ab 2023.
- Eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer erlaubt einen höheren AfA-Satz.
- Nach dem BFH-Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 darf der Nachweis mit jeder geeigneten Methode geführt werden.
- Besonders gute Chancen haben ältere Häuser mit wenig Modernisierung, wie sie in den Ortskernen von Böhl und Iggelheim häufig stehen.
- Sinnvoll ist das Gutachten kurz nach dem Kauf oder zum Beginn der Vermietung.
Was ist die Restnutzungsdauer und warum zählt sie für die Steuer?
Die Restnutzungsdauer ist die Zahl der Jahre, die ein Gebäude bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Für die Steuer zählt sie, weil Vermieter die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten absetzen. Je kürzer diese Dauer, desto höher der jährliche Abzug.
Das Gesetz arbeitet mit Pauschalen: Ein Wohngebäude, das zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurde, schreiben Sie mit 2 % pro Jahr ab, was rechnerisch 50 Jahren entspricht. Bei vielen Häusern aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, die ohne grundlegende Modernisierung vermietet werden, ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer. Dann klafft eine Lücke zwischen Pauschale und Wirklichkeit, die ein Gutachten schließt. Warum das Baujahr allein wenig aussagt, beschreibt der Beitrag Restnutzungsdauer: warum das Baujahr allein nicht entscheidet.
Welche Rechtsgrundlage erlaubt die höhere AfA?
Die höhere AfA erlaubt § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Danach können Sie statt der Pauschale die tatsächliche Nutzungsdauer ansetzen, wenn diese kürzer ist. Lange war umstritten, wie Vermieter diese Dauer belegen müssen. Mit dem Urteil IX R 25/19 vom 28.07.2021 hat der Bundesfinanzhof klargestellt, dass Sie sich jeder Darlegungsmethode bedienen dürfen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet erscheint. Ein Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen ist dafür der übliche und sicherste Weg.
Das Finanzamt prüft das Gutachten inhaltlich. Es muss deshalb nachvollziehbar zeigen, wie der Zustand jedes wesentlichen Bauteils ermittelt wurde und wie daraus die Restnutzungsdauer folgt.
Wann sollten Vermieter in Böhl-Iggelheim das Gutachten beauftragen?
Vermieter in Böhl-Iggelheim sollten das Gutachten möglichst zu Beginn der Abschreibung beauftragen, denn die Restnutzungsdauer wird auf den Zeitpunkt der Anschaffung oder des Vermietungsbeginns ermittelt. Je nach Ausgangslage gibt es unterschiedliche Empfehlungen:
| Ausgangslage | Empfohlener Zeitpunkt | Hinweis |
|---|---|---|
| Kauf eines älteren Mietshauses | direkt nach dem Kauf, vor der ersten Steuererklärung | Zustand vor eventuellen Sanierungen festhalten |
| Kauf einer vermieteten Wohnung | im Jahr des Kaufs | Zustand von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum erfassen |
| geerbte oder geschenkte vermietete Immobilie | bald nach dem Erwerb | AfA des Rechtsvorgängers fortführen, Steuerberater einbeziehen |
| bisher selbst genutztes Haus wird vermietet | zum Beginn der Vermietung | Bemessungsgrundlage mit dem Steuerberater klären |
| Immobilie schon seit Jahren vermietet | so bald wie möglich | Ansatz für offene Veranlagungsjahre prüfen lassen |
Wer erst nach Jahren ein Gutachten erstellen lässt, muss den Zustand zum früheren Zeitpunkt rekonstruieren. Das ist möglich, wird aber mit wachsendem Abstand schwieriger.
Sie brauchen ein Gutachten in Böhl-Iggelheim?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Wie viel mehr Abschreibung bringt eine kürzere Restnutzungsdauer?
Eine kürzere Restnutzungsdauer bringt einen AfA-Satz, der sich aus 100 geteilt durch die Zahl der Jahre ergibt. Weist das Gutachten zum Beispiel eine Restnutzungsdauer von 25 Jahren nach, steigt der Satz von 2 % auf 4 %, die jährliche Abschreibung verdoppelt sich also. Bei 30 Jahren sind es rund 3,33 %, bei 40 Jahren 2,5 %.
Abschreiben dürfen Sie nur den Gebäudeanteil, der Grund und Boden bleibt außen vor. Wie hoch dieser Anteil ist, ergibt sich aus der Aufteilung des Kaufpreises. Auch dazu kann ich eine fachliche Grundlage liefern, mehr im Beitrag Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude. Wie viel Steuer Sie konkret sparen, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab und rechnet Ihr Steuerberater aus.
Welche Häuser in Böhl-Iggelheim kommen besonders infrage?
Besonders infrage kommen Häuser, deren Bausubstanz älter ist und deren wesentliche Bauteile lange nicht erneuert wurden. In Böhl und Iggelheim sind das zum Beispiel ältere Wohnhäuser in den Ortskernen, die als Ganzes oder etagenweise vermietet werden, Zweifamilienhäuser aus der Nachkriegszeit mit Einliegerwohnung und kleinere Mehrfamilienhäuser aus den 1960er- und 1970er-Jahren. Ebenso kommen Eigentumswohnungen in Anlagen infrage, bei denen die Gemeinschaft Fassade, Dach oder Leitungen seit Jahrzehnten unverändert gelassen hat.
Weniger aussichtsreich sind kernsanierte Häuser. Wurden Dach, Fenster, Heizung, Leitungen und Bäder umfassend erneuert, verlängert das die Restnutzungsdauer, und die Pauschale passt oft schon.
Was prüfe ich beim Ortstermin in Böhl-Iggelheim?
Beim Ortstermin prüfe ich alle Bauteile, die für die Nutzungsdauer wichtig sind, und dokumentiere ihren Zustand mit Fotos. Dazu gehören Tragwerk und Keller, Dach und Dämmung, Fassade, Fenster, Heizung, Elektro- und Wasserleitungen sowie Bäder und Innenausbau. Mit meiner Ausbildung als Bautechniker im Bauwesen erkenne ich Verschleiß, Feuchteschäden und Konstruktionsmängel aus eigener Anschauung. Aus diesen Befunden leite ich den Modernisierungsgrad ab und ermittle die Restnutzungsdauer nach anerkannten Modellen. Einzelheiten zum Leistungsumfang finden Sie auf der Seite Restnutzungsdauergutachten, den rechtlichen Hintergrund im Beitrag Restnutzungsdauergutachten und AfA.
Wer erstellt Restnutzungsdauergutachten in Böhl-Iggelheim?
Restnutzungsdauergutachten in Böhl-Iggelheim erstelle ich selbst, mit Büro in Lingenfeld. Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen. Finanzämter und Gerichte erkennen meine Gutachten an, die Würdigung im Einzelfall liegt beim Finanzamt. Brauchen Sie für Ihr Haus in Böhl-Iggelheim zusätzlich den Verkehrswert, etwa bei einer Erbschaft, lesen Sie den Beitrag Verkehrswertgutachten in Böhl-Iggelheim. Hinweise zum Honorar gibt der Beitrag Kosten eines Verkehrswertgutachtens.
Häufige Fragen zum Restnutzungsdauergutachten in Böhl-Iggelheim
Lohnt sich das Gutachten für eine vermietete Wohnung in Böhl-Iggelheim?
Bei älteren Anlagen mit wenig Modernisierung oft ja. Ob es sich rechnet, schätze ich nach einem kurzen Blick auf Baujahr und Zustand ein.
Akzeptiert das Finanzamt das Gutachten automatisch?
Das Finanzamt prüft jedes Gutachten inhaltlich. Ein nachvollziehbar begründetes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen ist dafür eine solide Grundlage.
Gilt das Gutachten auch für selbst genutzte Häuser?
Steuerlich ist die AfA nur bei vermieteten oder betrieblich genutzten Gebäuden relevant.
Ich vermiete ein Haus in Iggelheim seit vielen Jahren. Ist es zu spät?
Zu spät ist es meist nicht. Welche Veranlagungsjahre noch offen sind, klären Sie mit Ihrem Steuerberater, das Gutachten kann den Zustand auch rückwirkend ermitteln.
Brauche ich für den Ortstermin Unterlagen?
Hilfreich sind Kaufvertrag, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Belege über Modernisierungen mit Jahreszahl.
Bewerten Sie auch Häuser in Schifferstadt oder Haßloch?
Ja, in der ganzen Region rund um Speyer und Neustadt. Für Haßloch gibt es den Beitrag Sachverständiger für Immobilien in Haßloch.
Wie lange gilt das Gutachten?
Es bezieht sich auf einen Stichtag und gilt für die Abschreibung ab diesem Zeitpunkt. Nach größeren Modernisierungen kann sich die Restnutzungsdauer verlängern.
Ihr nächster Schritt
Rufen Sie mich an und nennen Sie mir Baujahr, Kaufjahr und Modernisierungen Ihres vermieteten Objekts. Ich sage Ihnen, ob sich ein Gutachten lohnt.
Sie brauchen ein Gutachten in Böhl-Iggelheim?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Würdigung des Gutachtens obliegt dem Finanzamt.
