Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert einer Immobilie aus Kaufpreisen ab, die für ähnliche Objekte tatsächlich gezahlt wurden. Die Preise stammen aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses und werden an Unterschiede in Lage, Größe, Zustand und Zeitpunkt angepasst. Am besten funktioniert es bei Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und unbebauten Grundstücken, weil es dort genügend vergleichbare Verkäufe gibt.
Das Wichtigste in Kürze
- Grundlage sind notariell beurkundete Kaufverträge, die der Gutachterausschuss in der Kaufpreissammlung auswertet.
- Statt einzelner Preise lassen sich auch Vergleichsfaktoren je Quadratmeter Wohnfläche nutzen.
- Unterschiede zum Bewertungsobjekt gleicht der Gutachter mit Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen aus.
- Besonders geeignet ist das Verfahren für Wohnungen und Bauland, weniger für individuelle Einzelobjekte.
- Auch das Finanzamt nutzt Vergleichswerte, allerdings ohne Blick auf den konkreten Zustand.
Woher kommen die Vergleichspreise?
Die Vergleichspreise kommen aus der Kaufpreissammlung, die der Gutachterausschuss nach § 195 BauGB führt. Notare müssen ihm jeden Grundstückskaufvertrag übersenden, deshalb erfasst die Sammlung praktisch den gesamten Grundstücksmarkt einer Region. Der Gutachterausschuss ergänzt die Verträge um Angaben zu Baujahr, Fläche und Ausstattung und wertet sie aus.
Sachverständige können unter bestimmten Voraussetzungen Auskünfte aus der Kaufpreissammlung erhalten, in anonymisierter Form und mit Bezug auf einen konkreten Bewertungsauftrag. Angebotspreise aus Immobilienportalen ersetzen diese Daten nicht, weil sie nur Wünsche der Verkäufer abbilden. Ich nutze sie höchstens als ergänzenden Blick auf die aktuelle Marktlage.
Was sind Vergleichsfaktoren?
Vergleichsfaktoren sind aus vielen Verkäufen abgeleitete Durchschnittswerte, meist bezogen auf einen Quadratmeter Wohnfläche. Gibt es zu wenige direkt vergleichbare Einzelverkäufe, kann der Gutachter mit einem solchen Faktor arbeiten. Für unbebaute Grundstücke übernimmt der Bodenrichtwert diese Aufgabe, in Rheinland-Pfalz ist er über BORIS.RLP abrufbar.
Jeder Faktor gilt für ein bestimmtes Modellobjekt, etwa eine Wohnung mittlerer Größe in einem bestimmten Baujahresbereich. Wer den Faktor verwendet, muss das Bewertungsobjekt deshalb sauber an dieses Modell anpassen.
Welche Anpassungen sind nötig?
Nötig sind Anpassungen überall dort, wo sich Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt in wertrelevanten Punkten unterscheiden. Die ImmoWertV 2021 sieht dafür Umrechnungskoeffizienten und Indexreihen vor, die der Gutachterausschuss veröffentlicht.
| Unterschied | Wie er ausgeglichen wird |
|---|---|
| Verkaufszeitpunkt | Indexreihe für die Preisentwicklung bis zum Stichtag |
| Wohnungsgröße | Umrechnungskoeffizient, kleine Wohnungen erzielen oft mehr je Quadratmeter |
| Baujahr und Modernisierung | Zu- oder Abschlag nach Zustand und Ausstattung |
| Lage im Ort | Vergleich der Bodenrichtwerte oder Lagezuschläge |
| Stockwerk, Balkon, Aufzug | sachverständige Einschätzung anhand der Marktdaten |
| Grundstücksgröße bei Bauland | Umrechnung auf die Richtwertgröße |
Je mehr Anpassungen ein Vergleichspreis braucht, desto weniger aussagekräftig ist er. Ein gutes Gutachten nutzt deshalb möglichst ähnliche Verkäufe und begründet jede Korrektur. Ausreißer, etwa Verkäufe unter Verwandten, sortiere ich aus.
Sie brauchen ein Gutachten?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Wann passt das Vergleichswertverfahren?
Das Vergleichswertverfahren passt, wenn es genügend Verkäufe ähnlicher Objekte gibt. Das ist vor allem bei diesen Immobilien der Fall:
- Eigentumswohnungen: In Wohnanlagen werden regelmäßig Einheiten verkauft, oft sogar im selben Haus. Was bei Wohnungen sonst noch zählt, steht im Beitrag Eigentumswohnung bewerten.
- Unbebaute Grundstücke: Bauland wird über Bodenrichtwerte und Vergleichsverkäufe bewertet.
- Reihenhäuser und Doppelhaushälften: in einheitlich bebauten Baugebieten mit ähnlichen Häusern.
Weniger geeignet ist das Verfahren für individuelle Häuser, alte Hofstellen oder vermietete Mehrfamilienhäuser. Hier greifen das Sachwertverfahren oder der Ertragsansatz, den der Beitrag Mehrfamilienhaus bewerten erklärt.
Wie nutzt das Finanzamt das Vergleichswertverfahren?
Das Finanzamt nutzt das Vergleichswertverfahren nach dem Bewertungsgesetz für Wohnungseigentum sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser, sofern der Gutachterausschuss passende Vergleichsdaten bereitstellt. Es übernimmt dabei vor allem Vergleichsfaktoren und rechnet sie auf die Fläche um. Der Zustand der einzelnen Wohnung bleibt außen vor. Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung geerbt hat, kann deshalb mit einem Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert gegensteuern.
Wie gehe ich als Sachverständiger in der Südpfalz vor?
Vergleichswerte ermittle ich für Eigentümer in Haßloch, Neustadt an der Weinstraße, Landau, Speyer und allen Gemeinden rund um mein Büro in Lingenfeld. Für jede Bewertung recherchiere ich die verfügbaren Marktdaten des zuständigen Gutachterausschusses, besichtige das Objekt und begründe im Gutachten, welche Vergleichspreise ich verwende und warum. Daraus entsteht ein Verkehrswertgutachten, das auch die Gegenseite nachvollziehen kann. Wie ein Auftrag abläuft, zeigt der Beitrag Ablauf und Dauer eines Gutachtens, und worin ich mich vom Gutachterausschuss unterscheide, steht unter Gutachterausschuss oder Sachverständiger.
Als ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen habe ich mich zum Diplom-Sachverständigen (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten weitergebildet. Außerdem bin ich als Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Finanzämter und Gerichte erkennen meine Gutachten an, die Würdigung im Einzelfall nehmen sie selbst vor.
Häufige Fragen zum Vergleichswertverfahren
Kann ich mit Angebotspreisen aus dem Internet selbst einen Vergleichswert ermitteln?
Für eine erste Orientierung ja. Angebotspreise liegen aber oft über den tatsächlich gezahlten Preisen und gelten vor Finanzamt oder Gericht nicht als Beleg.
Gibt es in kleinen Gemeinden im Kreis Germersheim genug Vergleichsverkäufe?
Bei Bauland meist ja, über die Bodenrichtwerte. Für Wohnungen ziehe ich bei Bedarf Verkäufe aus vergleichbaren Nachbargemeinden heran.
Wie alt dürfen Vergleichspreise sein?
Bevorzugt nutze ich Verkäufe nahe am Stichtag. Ältere Preise lassen sich mit einer Indexreihe auf den Stichtag umrechnen.
Wird eine Wohnung in Speyer anders bewertet als eine in Landau?
Das Verfahren ist gleich, die Vergleichsdaten stammen aber vom jeweils zuständigen Gutachterausschuss. Lage und Bodenwertniveau unterscheiden sich deutlich.
Reicht das Vergleichswertverfahren allein?
Wenn die Datenlage gut ist, ja. Sonst plausibilisiere ich das Ergebnis mit einem zweiten Verfahren.
Bewerten Sie auch Bauplätze in Haßloch und Neustadt an der Weinstraße?
Ja, ich bewerte Häuser, Wohnungen und Grundstücke in beiden Orten und in der näheren Umgebung.
Ihr nächster Schritt
Erzählen Sie mir am Telefon kurz, um welche Wohnung oder welches Grundstück es geht. Danach wissen Sie, mit welchem Verfahren ich den Wert herleiten würde.
Sie brauchen ein Gutachten?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
