Mehrfamilienhaus bewerten: So rechnet das Ertragswertverfahren mit Ihren Mieten

Wer ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen möchte, bekommt in aller Regel ein Ertragswertgutachten, denn Käufer und Banken interessieren sich bei vermieteten Häusern vor allem für die dauerhaft erzielbaren Mieten. Aus diesen Mieten, abzüglich der Kosten des Eigentümers, entsteht mit dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer der Ertragswert, zu dem der Bodenwert hinzukommt. Leerstand, günstige Altmieten oder ein Sanierungsstau werden anschließend als eigene Korrekturen eingerechnet.

Nach welchem Verfahren wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?

Ein Mehrfamilienhaus wird nach dem Ertragswertverfahren bewertet, weil sein Marktwert vor allem aus den Mieteinnahmen folgt. Wer ein solches Haus kauft, erwirbt im Kern einen langfristigen Zahlungsstrom und vergleicht ihn mit anderen Anlagen. Die ImmoWertV 2021 bildet genau diese Sicht ab.

Andere Verfahren haben trotzdem ihren Platz. Bei einem Zweifamilienhaus, in dem der Eigentümer selbst eine Etage bewohnt, liegt oft das Sachwertverfahren näher. Für einzelne Wohnungen in einem aufgeteilten Haus ist meist das Vergleichswertverfahren der Maßstab. Ein gutes Gutachten begründet die Wahl und plausibilisiert das Ergebnis mit einem zweiten Blickwinkel.

Wie entsteht der Ertragswert Schritt für Schritt?

Der Ertragswert entsteht in fünf nachvollziehbaren Rechenschritten, die jedes Gutachten offenlegen sollte:

1. Rohertrag ermitteln: Summe der jährlich nachhaltig erzielbaren Nettokaltmieten aller Wohnungen, Garagen und Stellplätze.
2. Bewirtschaftungskosten abziehen: Was bleibt, ist der Reinertrag des gesamten Grundstücks.
3. Bodenanteil herausrechnen: Der Bodenwert mal Liegenschaftszins ergibt den Teil des Reinertrags, der auf das Grundstück entfällt.
4. Gebäudeertrag kapitalisieren: Der verbleibende Betrag wird mit einem Barwertfaktor über die Restnutzungsdauer hochgerechnet.
5. Bodenwert addieren und korrigieren: Danach folgen Zu- und Abschläge für Besonderheiten des Objekts.

Der Grund für die Trennung von Boden und Gebäude ist einfach: Der Boden verliert keinen Wert durch Alterung, das Gebäude dagegen nutzt sich ab. Je kürzer die Restnutzungsdauer, desto kleiner fällt der Barwertfaktor aus.

Welche Mieten zählen zum Rohertrag?

Zum Rohertrag zählen die Nettokaltmieten, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung auf Dauer erzielbar sind. Nebenkosten wie Heizung, Wasser oder Müllabfuhr gehören nicht dazu, weil der Vermieter sie nur weiterreicht.

Wichtig ist der Unterschied zwischen tatsächlicher und marktüblicher Miete. Das Modell rechnet zunächst mit dem, was eine Wohnung dieser Größe, Ausstattung und Lage am Markt erzielen würde. Liegen die vertraglichen Mieten deutlich darunter oder darüber, behandle ich das in einem eigenen Schritt. So bleibt das Ergebnis für Käufer und Banken vergleichbar, und die Besonderheiten Ihres Hauses gehen trotzdem vollständig ein.

Für die Recherche nutze ich die Mietverträge, eine Mieterliste mit Flächen und Mieten, Mietspiegel, soweit es sie gibt, und Angebote vergleichbarer Wohnungen im Umfeld.

Welche Bewirtschaftungskosten zieht der Gutachter ab?

Der Gutachter zieht die Kosten ab, die der Eigentümer selbst trägt und nicht auf die Mieter umlegen kann. Die ImmoWertV fasst sie in vier Gruppen:

• Verwaltungskosten: Hausverwaltung, Buchhaltung, Abrechnung der Nebenkosten
• Instandhaltungskosten: laufende Erhaltung von Dach, Fassade, Leitungen und Treppenhaus
• Mietausfallwagnis: Risiko von Zahlungsausfällen, Leerständen beim Mieterwechsel und Prozesskosten
• nicht umlegbare Betriebskosten: etwa Kosten, die der Mietvertrag nicht auf die Mieter überträgt

Für Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall arbeite ich mit den Modellansätzen, aus denen der Gutachterausschuss auch seine Liegenschaftszinsen ableitet. Das klingt technisch, ist aber wichtig: Nur wenn Kosten und Zins nach demselben Modell berechnet sind, passt das Ergebnis zum Markt.

Warum ist der Liegenschaftszins so wichtig?

Der Liegenschaftszins ist wichtig, weil schon kleine Unterschiede den Ertragswert spürbar verschieben. Er beschreibt, mit welchem Zinssatz der Markt Immobilien einer bestimmten Art im Durchschnitt verzinst. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus echten Verkäufen ab, indem er die Kaufpreise ins Verhältnis zu den Reinerträgen setzt.

Ein niedriger Liegenschaftszins bedeutet, dass Käufer für einen bestimmten Ertrag viel bezahlen. Das ist typisch für gefragte Lagen mit geringem Leerstandsrisiko. In ländlicheren Gemeinden mit kleinerer Nachfrage liegt er tendenziell höher. Den veröffentlichten Wert passe ich an das konkrete Haus an, etwa an Zahl der Wohnungen, Zustand und Lage im Ort.

Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer?

Die Restnutzungsdauer legt fest, wie viele Jahre das Gebäude noch Erträge liefert und damit, wie lange der Gebäudeertrag kapitalisiert wird. Für Mehrfamilienhäuser geht die ImmoWertV 2021 modellhaft von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus. Ein Haus aus den 1960er-Jahren ohne nennenswerte Modernisierung hat danach nur noch wenige Jahrzehnte vor sich, eine Kernsanierung verlängert diese Zeit dagegen deutlich.

Ich bewerte deshalb jede Modernisierung einzeln: Dach, Fenster, Leitungen, Heizung, Bäder, Dämmung und Grundrisse. Für Vermieter hat die Restnutzungsdauer noch eine zweite Seite. Wer eine kürzere Nutzungsdauer nachweist, kann unter Umständen höher abschreiben. Wie das funktioniert, erklärt der Beitrag Restnutzungsdauergutachten für die AfA, Details zur Leistung stehen unter Restnutzungsdauergutachten.

Wie werden Leerstand und günstige Altmieten eingerechnet?

Leerstand und Mieten unter Marktniveau rechne ich als zeitlich begrenzte Abweichung vom Modell ein, also als besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Das Modell geht von einem voll vermieteten Haus mit marktüblichen Mieten aus. Weicht die Wirklichkeit davon ab, wird die Differenz für den Zeitraum berechnet, in dem sie voraussichtlich besteht.

Leerstand

Steht eine Wohnung nur vorübergehend leer, setze ich die Zeit bis zur Neuvermietung und die Kosten für das Herrichten an. Anders sieht es bei dauerhaftem Leerstand aus, etwa bei einer Dachwohnung mit veraltetem Bad oder ohne zweiten Rettungsweg. Hier prüfe ich, welche Investition nötig wäre, um die Einheit wieder marktfähig zu machen.

Günstige Bestandsmieten

Viele Häuser in Familienbesitz haben Mieter, die seit Jahrzehnten zu sehr moderaten Konditionen wohnen. Mieterhöhungen sind nur in den gesetzlichen Grenzen möglich, deshalb dauert die Annäherung an das Marktniveau oft mehrere Jahre. Den Mindererlös in dieser Zeit ziehe ich als Barwert ab. Das Haus wird dadurch realistisch bewertet, ohne die langfristigen Chancen zu unterschlagen.

Sanierungsstau

Ist eine Heizung am Ende, ein Dach undicht oder die Elektrik überaltert, berücksichtige ich die Kosten, die ein Käufer dafür einplanen würde. Maßgeblich ist der Abschlag, den der Markt tatsächlich vornimmt, und der kann von einer reinen Kostenrechnung abweichen.

Wann lohnt sich ein Gutachten für ein Mehrfamilienhaus?

Ein Gutachten lohnt sich, sobald ein belastbarer Wert gegenüber Dritten gebraucht wird. Bei Mehrfamilienhäusern sind das vor allem diese Situationen:

Was rechnet das Finanzamt beim Mehrfamilienhaus anders?

Das Finanzamt nutzt für Mietwohngrundstücke ebenfalls ein Ertragswertverfahren, allerdings in typisierter Form nach dem Bewertungsgesetz. Es arbeitet mit pauschalen Bewirtschaftungskosten und übernimmt Liegenschaftszinsen des Gutachterausschusses oder gesetzliche Ersatzwerte. Was das einzelne Haus besonders macht, bleibt dabei weitgehend außen vor: ein Rückstau an Reparaturen, eine dauerhaft leere Einheit oder ein ungünstiger Zuschnitt.

Gerade bei älteren Häusern mit Investitionsbedarf kann der Steuerwert deshalb über dem tatsächlichen Marktwert liegen. Mit einem Gutachten nach § 198 BewG lässt sich der niedrigere Wert nachweisen.

Wie bewerte ich Mehrfamilienhäuser in der Südpfalz?

Ich bewerte Mehrfamilienhäuser von meinem Büro in Lingenfeld aus im Kreis Germersheim, in Speyer, Landau, Neustadt an der Weinstraße und Haßloch. In der Region begegnen mir neben klassischen Mietshäusern häufig umgebaute Hofreiten mit mehreren Wohnungen und Häuser aus der Nachkriegszeit, die über Generationen in Familienhand geblieben sind. Bei solchen Objekten sind Mieterliste, Modernisierungshistorie und Grundrisse oft unvollständig. Diese Lücken schließe ich beim Ortstermin, indem ich jede Einheit besichtige und den Zustand dokumentiere.

Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen. Meine Gutachten werden von Finanzämtern und Gerichten anerkannt, die Würdigung im Einzelfall liegt bei der jeweiligen Stelle.

Häufige Fragen zur Bewertung von Mehrfamilienhäusern

Ihr nächster Schritt

Legen Sie die Mieterliste bereit und rufen Sie mich an. Im Gespräch klären wir, welchen Umfang das Gutachten für Ihren Anlass braucht.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.