Ein Gutachten für das Finanzamt in Hanhofen lohnt sich, wenn der Grundbesitzwert, den das Finanzamt für eine Schenkung oder Erbschaft festgestellt hat, über dem tatsächlichen Marktwert Ihres Hauses liegt. Nach § 198 BewG dürfen Sie dann einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, in der Regel mit dem Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Besonders häufig betrifft das die Übergabe des Elternhauses an die Kinder.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Finanzamt bewertet Häuser typisiert und unterstellt einen durchschnittlichen Zustand.
- § 198 Abs. 2 BewG erkennt Gutachten des Gutachterausschusses und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger an.
- Bei einer Übergabe mit Wohnrecht oder Nießbrauch ist die Belastung ein wichtiger Teil der Bewertung.
- Für den Einspruch gegen den Feststellungsbescheid bleibt ein Monat (§ 355 AO).
- Hanhofen liegt westlich von Speyer, vom Büro in Lingenfeld aus bin ich schnell vor Ort.
Wie ermittelt das Finanzamt den Wert eines Hauses in Hanhofen?
Das Finanzamt ermittelt den Wert eines Hauses in Hanhofen mit einem typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz. Für ein Einfamilienhaus ist das meist das Sachwertverfahren auf Basis von Bodenrichtwert, Wohn- und Nutzfläche, Baujahr und pauschalen Herstellungskosten. Das Verfahren ist für Massenbewertungen gemacht und arbeitet mit Durchschnittswerten. Wie das Haus tatsächlich aussieht, erfährt das Finanzamt aus der Erklärung kaum.
Das führt bei gepflegten, jüngeren Häusern oft zu einem passenden Wert. Bei älteren Häusern mit Sanierungsbedarf oder bei belasteten Grundstücken liegt der Steuerwert dagegen häufig zu hoch.
Wo unterscheidet sich der Steuerwert vom Gutachten?
Der Steuerwert unterscheidet sich vom Gutachten vor allem bei allem, was das einzelne Objekt besonders macht. Eine Gegenüberstellung typischer Merkmale:
| Merkmal | Ansatz im typisierten Verfahren | Ansatz im Gutachten |
|---|---|---|
| Zustand von Dach, Heizung und Fenstern | Durchschnitt nach Baujahr | tatsächlicher Befund vom Ortstermin |
| feuchter Keller oder Risse | bleibt meist außen vor | Abschlag für Sanierungskosten |
| große Scheune oder Schuppen | fließt mit der Fläche pauschal ein | Wert nach tatsächlichem Nutzen, eventuell Abrisskosten |
| tiefes Grundstück mit Gartenland | voller Bodenrichtwert auf die Fläche | Aufteilung in Bauland und Gartenland |
| unzeitgemäßer Grundriss | ohne Bedeutung | Einfluss auf Nachfrage und Marktanpassung |
| Wohnrecht oder Nießbrauch | gesonderte Regeln im Steuerrecht | Belastung kann im Verkehrswert berücksichtigt werden |
Je mehr dieser Punkte auf Ihr Haus zutreffen, desto eher lohnt sich ein Gutachten. Den rechtlichen Hintergrund erklärt der Beitrag Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert.
Was gilt bei der Übergabe an die Kinder mit Wohnrecht?
Bei der Übergabe an die Kinder mit Wohnrecht gilt: Die Eltern behalten das Recht, im Haus zu wohnen, die Kinder werden Eigentümer. Das Wohnrecht mindert den Wert dessen, was die Kinder tatsächlich erhalten. Wie stark, hängt vom Alter der Berechtigten und vom Jahreswert der Nutzung ab. Ähnliches gilt für einen Nießbrauch, bei dem die Eltern zum Beispiel weiter die Miete einer vermieteten Wohnung erhalten.
Für die Steuer gibt es zwei Wege, die Belastung zu berücksichtigen. Sie kann im Gutachten den Verkehrswert mindern oder steuerlich als Abzug geltend gemacht werden. Beides gleichzeitig ist ausgeschlossen. Welcher Weg in Ihrem Fall günstiger ist, besprechen Sie am besten mit Ihrem Steuerberater. Ich liefere dafür Verkehrswert und Wert der Belastung getrennt ausgewiesen.
Sie brauchen ein Gutachten in Hanhofen?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Warum hilft ein Gutachten bei der Übergabe auch später noch?
Ein Gutachten zum Tag der Übergabe hilft später, weil es den Wert für spätere Ansprüche festhält. Stirbt ein Elternteil innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung, können Geschwister, die weniger bekommen haben, eine Pflichtteilsergänzung verlangen (§ 2325 BGB). Die Schenkung wird dabei für jedes volle Jahr seit der Übergabe um ein Zehntel weniger berücksichtigt. Bei vorbehaltenem Nießbrauch beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung oft erst später zu laufen.
Ohne Gutachten müsste der Wert nach vielen Jahren rekonstruiert werden, ohne Fotos und mit verblassten Erinnerungen. Mit einem Gutachten vom Übergabetag haben alle Beteiligten eine klare Grundlage. Mehr dazu im Beitrag Pflichtteil und Immobilie.
Wie läuft das Verfahren beim Finanzamt ab?
Das Verfahren läuft über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts. Nach der Anzeige der Schenkung oder des Erbfalls fordert das Lagefinanzamt eine Feststellungserklärung an. Liegt das Gutachten zu diesem Zeitpunkt schon vor, reichen Sie es gleich mit ein. Ist der Feststellungsbescheid bereits ergangen, legen Sie innerhalb eines Monats Einspruch ein und reichen das Gutachten nach.
Für Schenkungen gilt die Anzeigepflicht nach § 30 ErbStG ebenso wie für Erbfälle, die Frist beträgt drei Monate. Bei einer notariellen Übergabe meldet zwar auch der Notar, es schadet aber nicht, das Finanzamt selbst zu informieren. Stichtag für das Gutachten ist der Tag der Schenkung, bei einer Erbschaft der Todestag.
Kann auch ein Verkaufspreis den Wert belegen?
Ein Verkaufspreis kann den Wert belegen, wenn das Haus innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft wurde. Das sieht § 198 BewG ausdrücklich vor. Verkaufen Erben das Elternhaus in Hanhofen also zügig an einen fremden Käufer, ersetzt der Kaufpreis häufig das Gutachten. Bei einem Verkauf innerhalb der Familie, zu einem Freundschaftspreis oder nach größeren Umbauten passt diese Abkürzung meist nicht. Dann bleibt das Gutachten der sichere Weg.
Welche Unterlagen brauche ich für ein Finanzamtsgutachten?
Für ein Finanzamtsgutachten brauchen Sie den Übergabevertrag oder den Erbschein, Grundbuchauszug mit eingetragenen Rechten, Flurkarte, Baupläne und Wohnflächenberechnung. Ergänzend helfen Belege zu Modernisierungen, der Energieausweis und vorhandene Post vom Finanzamt, etwa die Aufforderung zur Feststellungserklärung. Bei Wohnrecht oder Nießbrauch nennen Sie mir Geburtsdaten der Berechtigten und den genauen Inhalt des Rechts. Den Ablauf vom ersten Anruf bis zur Übergabe des Gutachtens beschreibt der Beitrag Ablauf und Dauer.
Wer erstellt Gutachten für das Finanzamt in Hanhofen?
Gutachten für das Finanzamt in Hanhofen erstelle ich, Alexander Forstner, Sachverständigenbüro in Lingenfeld. Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten sowie zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024. Damit erfülle ich die Qualifikation, die § 198 Abs. 2 BewG nennt. Als ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen dokumentiere ich den Zustand des Hauses so, dass das Finanzamt jeden Abschlag nachvollziehen kann. Finanzämter und Gerichte erkennen meine Gutachten an, die Würdigung im Einzelfall liegt beim Finanzamt. Wie ich beim Ortstermin vorgehe, zeigt der Beitrag Sachverständiger für Immobilien in Hanhofen, das Leistungsbild die Seite Verkehrswertgutachten, Hinweise zum Honorar der Beitrag Was kostet ein Verkehrswertgutachten?.
Häufige Fragen zum Gutachten für das Finanzamt in Hanhofen
Lohnt sich ein Gutachten, wenn die Schenkung unter dem Freibetrag liegt?
Meist nicht für die Steuer. Für eine spätere Pflichtteilsergänzung kann der dokumentierte Wert trotzdem nützlich sein.
Wir übertragen unser Haus in Hanhofen an zwei Kinder. Brauchen wir zwei Gutachten?
Nein, ein Gutachten für das ganze Haus genügt. Die Anteile ergeben sich aus dem Übergabevertrag.
Kann ich das Gutachten vor dem Notartermin beauftragen?
Ja, das ist sogar sinnvoll. Dann kennen Sie den Wert schon bei der Gestaltung des Vertrags und können ihn sofort beim Finanzamt einreichen.
Erkennt das Finanzamt ein Gutachten für ein älteres Haus in Hanhofen an?
Wenn es von einem zertifizierten Sachverständigen stammt und den Wert nachvollziehbar herleitet, ist es ein anerkanntes Beweismittel. Das Finanzamt prüft den Inhalt.
Was ist, wenn der Bescheid schon bestandskräftig ist?
Dann sind die Möglichkeiten stark eingeschränkt. Lassen Sie den Fall von Ihrem Steuerberater prüfen.
Berücksichtigen Sie Scheune und Nebengebäude auf dem Grundstück in Hanhofen?
Ja, jedes Gebäude bewerte ich nach seinem tatsächlichen Nutzen. Häufig tragen alte Nebengebäude wenig zum Wert bei.
Sind die Kosten des Gutachtens steuerlich abziehbar?
Nach der Rechtsprechung können sie als Erwerbs- oder Nachlassregelungskosten abziehbar sein. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Ihr nächster Schritt
Rufen Sie mich an, am besten mit dem Entwurf des Übergabevertrags oder der Post vom Finanzamt zur Hand. Wir klären, ob sich der Nachweis lohnt.
Sie brauchen ein Gutachten in Hanhofen?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Würdigung des Gutachtens obliegt dem Finanzamt.
