Ein Verkehrswertgutachten in Böhl-Iggelheim ermittelt den Wert Ihrer Immobilie nach den Verfahren der ImmoWertV 2021, also im Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Welches Verfahren passt, hängt von der Objektart ab: Ein selbst genutztes Einfamilienhaus in Böhl wird anders bewertet als ein vermietetes Mehrfamilienhaus in Iggelheim. Das Ergebnis ist der Verkehrswert nach § 194 BauGB zu einem festen Stichtag, nachvollziehbar für Finanzamt, Gericht und Familie.
Das Wichtigste in Kürze
- Böhl-Iggelheim liegt im Rhein-Pfalz-Kreis zwischen Haßloch und Schifferstadt und besteht aus den Ortsteilen Böhl und Iggelheim.
- Die ImmoWertV 2021 kennt drei Verfahren, die Wahl richtet sich danach, wie Käufer das Objekt bewerten.
- Ausgangspunkt für den Boden ist der Bodenrichtwert aus BORIS.RLP.
- Marktanpassung und besondere Merkmale wie Schäden oder Rechte Dritter machen aus dem Rechenwert den Verkehrswert.
- Vom Büro in Lingenfeld bin ich zeitnah in beiden Ortsteilen.
Welches Verfahren passt zu meiner Immobilie in Böhl-Iggelheim?
Zu Ihrer Immobilie passt das Verfahren, mit dem auch Käufer und Verkäufer am Markt rechnen. Ein Familienhaus wird nach Substanz und Lage gekauft, eine Wohnung im Vergleich zu ähnlichen Wohnungen, ein Mietshaus nach seinem Ertrag. Diese Logik bildet die ImmoWertV ab.
| Objekt in Böhl-Iggelheim | Verfahren | Wichtigste Eingangsgrößen |
|---|---|---|
| freistehendes Einfamilienhaus, selbst genutzt | Sachwertverfahren | Bodenwert, Herstellungskosten, Restnutzungsdauer, Sachwertfaktor |
| Doppelhaushälfte oder Reihenhaus jüngeren Baujahrs | Sachwert, gestützt durch Vergleichswerte | Vergleichsverkäufe, Ausstattung, Grundstücksgröße |
| Eigentumswohnung | Vergleichswertverfahren | Kaufpreise ähnlicher Wohnungen, Lage im Haus, Zustand der Anlage |
| Mehrfamilienhaus oder Haus mit Einliegerwohnung | Ertragswertverfahren | Mieten, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz |
| unbebautes Baugrundstück | Vergleichswert über Bodenrichtwert | Zuschnitt, Erschließung, Planungsrecht |
| Hofanwesen mit Scheune im Ortskern | Sachwert mit gesonderter Betrachtung der Nebengebäude | Nutzbarkeit, Abrisskosten, Bauland oder Gartenland |
Oft rechne ich ein zweites Verfahren zur Kontrolle mit. Weichen die Ergebnisse stark voneinander ab, ist das ein Hinweis, genauer hinzusehen.
Wie funktioniert das Sachwertverfahren beim Einfamilienhaus?
Beim Sachwertverfahren setzt sich der Wert aus Boden und Gebäude zusammen. Den Bodenwert leite ich aus dem Bodenrichtwert ab und passe ihn an das Grundstück an. Den Gebäudewert ermittle ich über die Normalherstellungskosten, also das, was ein vergleichbares Haus heute kosten würde, und ziehe die Alterswertminderung ab. Wie hoch diese ausfällt, hängt von der Restnutzungsdauer ab, die wiederum vom Modernisierungsstand bestimmt wird.
Danach folgt der wichtigste Schritt: die Marktanpassung mit dem Sachwertfaktor. Der Gutachterausschuss leitet ihn aus tatsächlichen Verkäufen ab. Er zeigt, ob Käufer in der Region mehr oder weniger zahlen, als Boden und Gebäude rechnerisch kosten. In gefragten Lagen nahe Schifferstadt und Speyer kann das Ergebnis über dem reinen Substanzwert liegen, bei älteren Häusern mit großem Sanierungsbedarf darunter.
Wann wird im Ertragswertverfahren bewertet?
Im Ertragswertverfahren wird bewertet, wenn die Miete den Wert bestimmt, also bei Mehrfamilienhäusern, vermieteten Wohnungen und Häusern mit Einliegerwohnung. Ausgangspunkt sind die nachhaltig erzielbaren Mieten. Davon ziehe ich Bewirtschaftungskosten ab, also Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfallwagnis. Der verbleibende Reinertrag wird mit dem Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer kapitalisiert, dazu kommt der Bodenwert.
Als Diplom-Sachverständiger auch für Mieten und Pachten ermittle ich die ortsübliche Miete selbst. Liegen die vereinbarten Mieten deutlich darunter, berücksichtige ich das über die Laufzeit der Verträge.
Sie brauchen ein Gutachten in Böhl-Iggelheim?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert in Böhl und Iggelheim?
Der Bodenrichtwert ist der Startpunkt für den Grundstückswert. Er gilt für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken und ist über BORIS.RLP öffentlich einsehbar. Für Ihr Grundstück passe ich ihn an: Größe, Tiefe, Zuschnitt, Erschließung und das zulässige Maß der Bebauung führen zu Zu- oder Abschlägen. In den alten Ortskernen beider Ortsteile gibt es viele tiefe Grundstücke, bei denen nur der vordere Teil Bauland ist. Den hinteren Teil bewerte ich als Gartenland, wenn eine eigene Bebauung dort ausscheidet.
Was sind besondere objektspezifische Merkmale?
Besondere objektspezifische Merkmale sind Eigenschaften, die nur Ihr Objekt hat und die in den Durchschnittswerten der Verfahren fehlen. Die ImmoWertV verlangt, dass sie am Ende gesondert berücksichtigt werden. Typische Beispiele:
- ein Reparaturstau, etwa ein undichtes Dach oder ein feuchter Keller
- ein eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauch
- Wegerechte oder Baulasten zugunsten eines Nachbarn
- Mieten, die deutlich über oder unter dem Marktniveau liegen
- Abrisskosten für ein nicht mehr nutzbares Nebengebäude
Diese Merkmale sind oft der Grund, warum ein Gutachten zu einem anderen Ergebnis kommt als das Finanzamt oder ein Online-Rechner. Für Erben ist das der Ansatzpunkt für den Nachweis eines niedrigeren Werts, siehe Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert.
Warum ist der Stichtag so wichtig?
Der Stichtag ist wichtig, weil sich Marktlage und Zustand eines Hauses laufend ändern. Die ImmoWertV unterscheidet deshalb zwei Zeitpunkte: den Wertermittlungsstichtag, auf den sich die Marktverhältnisse beziehen, und den Qualitätsstichtag, auf den sich der Zustand des Grundstücks bezieht. Meist fallen beide zusammen. Bei einem Erbfall ist es der Todestag, bei einer Schenkung der Tag der Übergabe, bei einer Scheidung der Tag der Zustellung des Antrags. Liegt der Stichtag in der Vergangenheit, arbeite ich mit den Marktdaten dieses Zeitpunkts und rekonstruiere den Zustand aus Fotos und Belegen.
Wofür brauchen Eigentümer in Böhl-Iggelheim das Gutachten?
Eigentümer in Böhl-Iggelheim brauchen das Gutachten meist bei Erbe, Schenkung oder Trennung, seltener für Gericht oder Betreuung. Einen Überblick über alle Anlässe gibt der Beitrag Wann braucht man ein Verkehrswertgutachten?. Bei einer Scheidung hilft der Beitrag Immobilienbewertung bei Scheidung. Vermieter, die ihre Abschreibung erhöhen möchten, finden alles Nötige im Ortsbeitrag Restnutzungsdauergutachten in Böhl-Iggelheim. Eigentümer im westlichen Nachbarort lesen den Beitrag Sachverständiger für Immobilien in Haßloch.
Wer erstellt Verkehrswertgutachten in Böhl-Iggelheim?
Verkehrswertgutachten in Böhl-Iggelheim erstelle ich persönlich, vom Ortstermin bis zur Erläuterung des Ergebnisses. Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen. Meine Gutachten werden von Finanzämtern und Gerichten anerkannt, die Würdigung im Einzelfall liegt bei der jeweiligen Stelle. Das Büro ist in Lingenfeld. Leistungsumfang und Honorar finden Sie auf der Seite Verkehrswertgutachten und im Beitrag Kosten eines Verkehrswertgutachtens.
Häufige Fragen zum Verkehrswertgutachten in Böhl-Iggelheim
Bewerten Sie Häuser in Böhl und in Iggelheim gleich?
Die Verfahren sind gleich, die Daten unterscheiden sich. Bodenrichtwerte und Vergleichsverkäufe ziehe ich für die konkrete Lage heran.
Warum weicht Ihr Wert vom Online-Rechner ab?
Online-Rechner nutzen Durchschnittswerte. Das Gutachten berücksichtigt Zustand, Grundstück und Rechte Dritter Ihres konkreten Objekts.
Wie wird eine Scheune in einem Hof in Iggelheim bewertet?
Nach ihrem tatsächlichen Nutzen. Ist sie kaum nutzbar, kann sie wenig zum Wert beitragen oder sogar Abrisskosten verursachen.
Welche Unterlagen brauchen Sie?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Wohnflächenberechnung, eine Liste der Modernisierungen und bei Vermietung die Mietverträge. Details stehen im Beitrag Ablauf und Dauer.
Wie lange dauert ein Gutachten für eine Wohnung in Böhl-Iggelheim?
Das hängt vor allem davon ab, wie schnell die Unterlagen der Hausverwaltung vorliegen. In der Regel dauert es einige Wochen.
Brauche ich für einen Verkauf ein vollständiges Gutachten?
Für die Preisfindung reicht oft ein Kurzgutachten. Mehr dazu im Beitrag Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten.
Kann ich das Ergebnis mit Ihnen besprechen?
Ja. Ich erläutere Ihnen das Gutachten auf Wunsch persönlich oder am Telefon.
Ihr nächster Schritt
Rufen Sie mich an und nennen Sie mir Objektart, Ortsteil und Anlass. Ich sage Ihnen, welches Verfahren passt und was das Gutachten kostet.
Sie brauchen ein Gutachten in Böhl-Iggelheim?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
