Einspruch Grundbesitzwert: So gehen Sie gegen einen zu hohen Feststellungsbescheid vor

Gegen einen zu hohen Grundbesitzwert legen Sie Einspruch gegen den Feststellungsbescheid ein, und zwar innerhalb eines Monats nach seiner Bekanntgabe (§ 355 AO). Der Einspruch kann zunächst ohne ausführliche Begründung eingehen, um die Frist zu wahren. Den eigentlichen Nachweis liefern Sie anschließend mit einem Gutachten nach § 198 BewG oder einem zeitnahen Kaufpreis.

Was ist der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert?

Der Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert ist der Bescheid, mit dem das Finanzamt am Ort der Immobilie deren Wert für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer gesondert festlegt. Er entsteht, nachdem Sie die angeforderte Feststellungserklärung abgegeben haben, oder auf Grundlage einer Schätzung, wenn keine Erklärung vorliegt. Das für die Steuer zuständige Finanzamt übernimmt diesen Wert anschließend in den Steuerbescheid.

Im Bescheid finden Sie die Werte, mit denen gerechnet wurde, etwa Bodenrichtwert, Grundstücksfläche, Wohnfläche, Baujahr und das angewandte Verfahren. Ein Blick in diese Angaben lohnt sich, denn manchmal steckt der Fehler schon in einer falsch übernommenen Fläche.

Gegen welchen Bescheid richtet sich der Einspruch?

Der Einspruch richtet sich gegen den Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert. Dieser Bescheid ist ein Grundlagenbescheid, an den das Erbschaftsteuerfinanzamt gebunden ist. Einwände gegen die Höhe des Immobilienwerts lassen sich deshalb später im Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid nicht mehr wirksam vorbringen.

Für Erben heißt das: Wer mit dem Wert der Immobilie nicht einverstanden ist, muss bereits beim ersten Bescheid reagieren. Ein späterer Bescheid über die Steuer selbst lässt sich ebenfalls anfechten, etwa wegen Freibeträgen oder Schulden. Der festgestellte Grundbesitzwert ist dort aber bereits verbindlich.

Wie viel Zeit bleibt für den Einspruch?

Für den Einspruch bleibt ein Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Bei Zusendung per Post gilt der Bescheid erst einige Tage nach dem Datum auf dem Bescheid als bekanntgegeben. Endet die Frist an einem Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt sie sich auf den nächsten Werktag. Notieren Sie sich die Frist am besten sofort, wenn der Brief eintrifft, und rechnen Sie im Zweifel lieber knapp.

Wie lege ich den Einspruch ein?

Den Einspruch legen Sie schriftlich oder elektronisch bei dem Finanzamt ein, das den Bescheid erlassen hat. Er muss erkennen lassen, welcher Bescheid gemeint ist, also mit Datum, Steuernummer oder Aktenzeichen, und dass Sie mit dem festgestellten Wert nicht einverstanden sind. Ein einfacher Satz wie „Gegen den Bescheid vom … lege ich Einspruch ein, eine Begründung folgt“ reicht für die Fristwahrung.

Hilfreich ist ein kurzer Hinweis, dass ein Verkehrswertgutachten in Auftrag gegeben wurde. Das Finanzamt weiß dann, dass weitere Unterlagen kommen. Bewahren Sie einen Nachweis über den Zugang auf, etwa eine Sendebestätigung.

Womit lässt sich ein zu hoher Wert begründen?

Ein zu hoher Wert lässt sich am überzeugendsten mit einem Gutachten nach § 198 BewG begründen. Das Gesetz erlaubt Ihnen ausdrücklich, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines entsprechend zertifizierten Sachverständigen. Alternativ zählt ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag.

Daneben gibt es Fälle, in denen schon ein Hinweis auf Fehler im Bescheid hilft:

Formale Fehler kann das Finanzamt oft ohne Gutachten korrigieren. Liegt das Problem dagegen in Zustand, Lage oder Marktgängigkeit, die das typisierte Verfahren gar nicht abbildet, führt meist kein Weg am Gutachten vorbei. Was ein solches Gutachten enthalten muss, steht im Beitrag Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert.

Was passiert, wenn das Gutachten noch nicht fertig ist?

Wenn das Gutachten noch nicht fertig ist, reichen Sie es nach Ihrem fristgerechten Einspruch einfach nach. Die Monatsfrist betrifft den Einspruch selbst. Für die Begründung bleibt etwas mehr Spielraum, allerdings kann das Finanzamt Ihnen dafür eine eigene Frist setzen. Kündigt es eine solche Frist an, sollten Sie sie ernst nehmen und bei Bedarf rechtzeitig um Verlängerung bitten.

Für das Gutachten bleibt der Todestag oder der Tag der Schenkung maßgeblich, auch wenn die Besichtigung Monate später stattfindet. Ich dokumentiere deshalb, welche Veränderungen seit dem Stichtag eingetreten sind. Fotos aus der Zeit des Erbfalls, Rechnungen und Angaben von Angehörigen helfen, den damaligen Zustand zu belegen. Wie lange ein Gutachten typischerweise dauert, beschreibt der Beitrag Ablauf und Dauer.

Muss ich die Steuer trotz Einspruch zahlen?

Die festgesetzte Steuer bleibt trotz Einspruch grundsätzlich fällig. Wer die Steuer bis zur Entscheidung nicht zahlen möchte, kann eine Aussetzung der Vollziehung beantragen. Ob und in welchem Umfang das sinnvoll ist, klären Sie mit Ihrem Steuerberater, denn hier geht es um steuerliche Fragen, die ich als Sachverständiger nicht beurteile.

Wie arbeiten Steuerberater und Sachverständiger zusammen?

Steuerberater und Sachverständiger arbeiten im Einspruchsverfahren Hand in Hand, jeder in seinem Bereich. Der Steuerberater legt den Einspruch ein, überwacht Fristen, beantwortet Rückfragen des Finanzamts und beurteilt die steuerlichen Folgen. Ich liefere den Wertnachweis: ein Verkehrswertgutachten zum Stichtag, das die Wertansätze nachvollziehbar herleitet.

In der Praxis bewährt sich ein kurzer Austausch zu Beginn. Der Steuerberater nennt mir Stichtag, Aktenzeichen und laufende Fristen, ich gebe eine Einschätzung, ob der festgestellte Wert auffällig hoch erscheint. Rückfragen des Finanzamts zum Gutachten beantworte ich anschließend direkt fachlich. Für Erben ohne Steuerberater ist der Weg ebenfalls möglich, dann stimmen wir uns direkt ab.

Welche Folgen kann ein Einspruch haben?

Ein Einspruch führt dazu, dass das Finanzamt den Fall vollständig neu prüft. Überzeugt der Nachweis, ändert das Finanzamt den Bescheid zu Ihren Gunsten. Theoretisch kann das Finanzamt nach einem vorherigen Hinweis auch zu einem ungünstigeren Ergebnis kommen. In diesem Fall lässt sich der Einspruch zurücknehmen. Auch deshalb lohnt es sich, vorab mit Steuerberater und Sachverständigem einzuschätzen, wie groß der Abstand zwischen Steuerwert und Marktwert ist.

Wie unterstütze ich Erben in der Südpfalz beim Einspruch?

Ich unterstütze Erben und Beschenkte von meinem Büro in Lingenfeld aus im Kreis Germersheim, in Speyer, Landau, Neustadt an der Weinstraße und Haßloch. Häufig geht es um ältere Einfamilienhäuser, Hofreiten mit Nebengebäuden oder vermietete Häuser, bei denen das typisierte Verfahren den Zustand ausblendet. Wie solche Objekte bewertet werden, erklären die Beiträge Sachwertverfahren beim Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus bewerten. Für Erbfälle im Kreis Germersheim gibt es zusätzlich den Beitrag Gutachten fürs Finanzamt in Germersheim.

Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen. Meine Gutachten erfüllen die Qualifikationsanforderung des § 198 Abs. 2 BewG und werden von Finanzämtern anerkannt, die inhaltliche Würdigung im Einzelfall liegt beim Finanzamt. Mehr zur Zertifizierung steht im Beitrag Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024.

Häufige Fragen zum Einspruch gegen den Grundbesitzwert

Ihr nächster Schritt

Legen Sie den Feststellungsbescheid neben das Telefon und rufen Sie mich an. Ich sage Ihnen, ob sich der Nachweis eines niedrigeren Werts lohnen kann.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Fristen und Rechtsmittel klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater, die steuerliche Würdigung im Einzelfall obliegt dem Finanzamt.