Ein Gutachten fürs Finanzamt in Westheim (Pfalz) belegt, dass eine geschenkte oder geerbte Immobilie weniger wert ist als der Grundbesitzwert, den das Finanzamt festgestellt hat. Nach § 198 BewG ist dann der niedrigere gemeine Wert maßgeblich, was die Schenkung- oder Erbschaftsteuer senken kann. Besonders häufig geht es in Westheim (Pfalz) um die Übergabe des Elternhauses an die nächste Generation, oft mit einem Wohnrecht der Eltern.
Das Wichtigste in Kürze
- Bei Schenkung ist der Tag der Ausführung der Schenkung der Bewertungsstichtag, beim Erbe der Todestag.
- Im Feststellungsbescheid lohnt der Blick auf Wohnfläche, Baujahr, Bodenrichtwert und Gebäudeart.
- Ein Wohnrecht oder Nießbrauch der Eltern mindert den steuerpflichtigen Erwerb.
- Nach dem Bescheid bleibt ein Monat für den Einspruch.
- Westheim (Pfalz) gehört zur Verbandsgemeinde Lingenfeld, mein Büro liegt in der Nachbarschaft.
Wann brauchen Familien in Westheim (Pfalz) ein Gutachten fürs Finanzamt?
Familien brauchen ein Gutachten fürs Finanzamt, wenn der Wert des übertragenen Hauses die Freibeträge übersteigt und der Steuerwert höher ausfällt als der Wert, den ein Käufer zahlen würde. Das betrifft Übergaben zu Lebzeiten ebenso wie Erbfälle. Bei einer Schenkung kommt hinzu, dass mehrere Übertragungen innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet werden. Wer heute das Haus übergibt und später weiteres Vermögen schenkt, sollte den Wert deshalb von Anfang an belastbar festhalten.
Ein Gutachten muss nach § 198 Abs. 2 BewG vom Gutachterausschuss oder von einem Sachverständigen stammen, der öffentlich bestellt und vereidigt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist. Einzelheiten stehen im Beitrag Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert.
Was steht im Feststellungsbescheid und was sollten Sie prüfen?
Im Feststellungsbescheid steht der Grundbesitzwert, den das Lagefinanzamt für die Immobilie festgestellt hat, zusammen mit den Angaben, auf denen er beruht. Diese Angaben sollten Sie Punkt für Punkt prüfen, bevor die Einspruchsfrist abläuft:
| Angabe im Bescheid | Was Sie prüfen sollten | Was ein Gutachten ändern kann |
|---|---|---|
| Wohn- und Nutzfläche | stimmt die Fläche mit Plänen oder Aufmaß überein? | genaue Flächenermittlung nach Aufmaß |
| Baujahr | wurde ein späteres Anbaujahr als Baujahr angesetzt? | Berücksichtigung von Alter und Modernisierung |
| Gebäudeart | ist ein Zweifamilienhaus als Einfamilienhaus erfasst oder umgekehrt? | richtige Einordnung und Marktanpassung |
| Bodenrichtwert und Grundstücksfläche | ist Gartenland wie Bauland bewertet? | Aufteilung in Bauland und Hinterland |
| Nebengebäude | ist eine alte Scheune mit Wert erfasst? | Ansatz nach wirtschaftlicher Nutzbarkeit |
| Zustand | Instandhaltungsstau bleibt im Steuerwert unberücksichtigt | Abschläge für Schäden und Sanierungsbedarf |
Fehler bei Fläche oder Baujahr lassen sich manchmal schon im Einspruch ohne Gutachten korrigieren. Geht es um Zustand, Grundstückszuschnitt oder Rechte, braucht es in der Regel ein Gutachten.
Wie wirken Wohnrecht und Nießbrauch bei der Übergabe?
Behalten sich die Eltern bei der Übergabe ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, wird der Wert dieses Rechts vom Wert des Hauses abgezogen. Wie hoch der Abzug ausfällt, hängt vom Jahreswert der Nutzung und vom Alter der Berechtigten ab. Für die Steuer gelten dabei eigene Regeln des Bewertungsgesetzes.
Im Verkehrswertgutachten bewerte ich das Haus zunächst ohne Belastung und weise den Einfluss des Rechts gesondert aus. So sieht das Finanzamt beide Werte, und Sie haben eine Dokumentation, die auch für spätere Fragen unter Geschwistern taugt. Stirbt ein Elternteil innerhalb von zehn Jahren nach der Übergabe, können Geschwister nach § 2325 BGB eine Pflichtteilsergänzung verlangen. Dann ist der Wert am Tag der Schenkung wichtig. Mehr dazu im Beitrag Pflichtteil und Immobilie.
Sie brauchen ein Gutachten in Westheim (Pfalz)?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Welcher Stichtag gilt bei einer Schenkung in Westheim (Pfalz)?
Bei einer Schenkung gilt der Tag, an dem die Schenkung ausgeführt ist. Bei Grundstücken ist das in der Regel der Zeitpunkt, zu dem die Auflassung erklärt und die Eintragung ins Grundbuch bewilligt ist. Für das Gutachten bedeutet das: Ich bewerte das Haus in dem Zustand, den es an diesem Tag hatte.
Planen Sie eine Übergabe, kann es sinnvoll sein, das Gutachten schon vor dem Notartermin zu beauftragen. Dann kennen Sie den Wert, bevor Sie den Vertrag gestalten, und können mit Ihrem Steuerberater entscheiden, ob eine Übergabe in Etappen oder mit vorbehaltenem Recht günstiger ist.
Geht das Haus nach dem Tod der Eltern an mehrere Kinder, entsteht eine Erbengemeinschaft. Dann braucht es neben dem Steuerwert auch einen Wert für die Auseinandersetzung unter den Geschwistern. Ein Verkehrswertgutachten zum Todestag kann beide Fragen beantworten. Wie Miterben dabei vorgehen, beschreibt der Beitrag Erbengemeinschaft und Immobilie.
Was ist zu tun, wenn der Bescheid schon da ist?
Ist der Bescheid schon da, legen Sie innerhalb eines Monats Einspruch beim Finanzamt ein (§ 355 AO). Eine kurze Begründung genügt zunächst, etwa dass der festgestellte Wert über dem Verkehrswert liegt und ein Gutachten folgt. Danach beauftragen Sie das Gutachten und reichen es nach.
- Datum des Bescheids notieren und Fristende berechnen
- Einspruch schriftlich einlegen und Gutachten ankündigen
- Angaben im Bescheid mit den eigenen Unterlagen abgleichen
- Gutachten mit dem richtigen Stichtag beauftragen
- Gutachten beim Finanzamt einreichen und Rückfragen klären
Mit dem Bescheid zum Grundbesitzwert ist die Steuer selbst noch nicht festgesetzt. Die Werte daraus übernimmt das Finanzamt aber in den Steuerbescheid, deshalb ist der Einspruch gegen die Feststellung der richtige Ort für das Gutachten.
Gilt ein Verkauf als Nachweis gegenüber dem Finanzamt?
Ja, ein Verkauf kann als Nachweis dienen, wenn er im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag zustande kommt. So sieht es § 198 BewG vor. Ein Verkauf an Angehörige zu einem Freundschaftspreis erfüllt diese Voraussetzung in der Regel nicht. Wird das Haus erst später verkauft, bleibt ein Gutachten auf den Stichtag der Weg zum Nachweis.
Wer erstellt Gutachten fürs Finanzamt in Westheim (Pfalz)?
Ich erstelle Gutachten fürs Finanzamt in Westheim (Pfalz) und den Nachbargemeinden selbst. Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen. Mit der Zertifizierung erfüllen meine Gutachten die Anforderung des § 198 Abs. 2 BewG. Finanzämter und Gerichte erkennen sie an, die Würdigung im Einzelfall liegt beim Finanzamt.
Wie ich Häuser in Westheim (Pfalz) nach Baujahr und Bausubstanz einschätze, steht im Beitrag Immobiliengutachter in Westheim (Pfalz). Wer im Kreis Germersheim geerbt hat, findet Hinweise im Beitrag Gutachten fürs Finanzamt in Germersheim. Zu Honorar und Kosten informiert der Beitrag Was kostet ein Verkehrswertgutachten?.
Häufige Fragen zum Gutachten fürs Finanzamt in Westheim (Pfalz)
Wir wollen das Haus in Westheim (Pfalz) an unsere Tochter übergeben. Wann sollten wir das Gutachten beauftragen?
Am besten vor dem Notartermin. Dann kennen Sie den Wert und können den Vertrag mit Ihrem Steuerberater darauf abstimmen.
Muss das Gutachten von einem öffentlich bestellten Sachverständigen sein?
§ 198 Abs. 2 BewG nennt öffentlich bestellte und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige gleichberechtigt.
Wird ein Wohnrecht der Eltern im Haus in Westheim (Pfalz) berücksichtigt?
Ja. Es mindert den steuerpflichtigen Erwerb, und im Gutachten weise ich seinen Einfluss gesondert aus.
Kann ich die Kosten des Gutachtens steuerlich geltend machen?
Bei Erbschaften können sie nach der Rechtsprechung als Nachlassregelungskosten abzugsfähig sein. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Das Finanzamt hat die Scheune auf unserem Grundstück in Westheim (Pfalz) mitbewertet. Ist das richtig?
Das Finanzamt rechnet pauschal. Ob die Scheune einen eigenen Wert hat, hängt von ihrer Nutzbarkeit ab, das prüfe ich im Gutachten.
Was passiert, wenn das Finanzamt das Gutachten anzweifelt?
Es kann Rückfragen stellen oder Mängel benennen. Diese beantworte ich, die abschließende Würdigung liegt beim Finanzamt.
Hilft das Gutachten auch bei späterem Streit unter Geschwistern?
Ja. Ein Gutachten zum Tag der Übergabe dokumentiert den Wert, auf den es bei einer Pflichtteilsergänzung ankommt.
Ihr nächster Schritt
Rufen Sie mich an und halten Sie Bescheid oder Vertragsentwurf bereit. Wir prüfen gemeinsam, ob ein Gutachten in Ihrem Fall Steuer spart.
Sie brauchen ein Gutachten in Westheim (Pfalz)?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche Beratung. Die Würdigung des Gutachtens obliegt dem Finanzamt.
