Nießbrauch Immobilie bewerten: Mieterträge, Lebenserwartung und Folgen für Erben

Um einen Nießbrauch an einer Immobilie zu bewerten, ermittelt der Sachverständige den jährlichen Reinertrag, der dem Nießbraucher zusteht, und rechnet ihn über dessen Lebenserwartung in einen Barwert um. Dieser Barwert mindert den Verkehrswert des Grundstücks für den Eigentümer. Weil der Nießbraucher sämtliche Nutzungen zieht, also auch Mieten, fällt der Abzug meist höher aus als bei einem reinen Wohnrecht.

Worin unterscheidet sich der Nießbrauch vom Wohnrecht?

Der Nießbrauch ist umfassender als das Wohnrecht: Der Nießbraucher darf die Immobilie selbst bewohnen, vermieten und die Erträge behalten. Das Wohnrecht nach § 1093 BGB erlaubt dagegen grundsätzlich nur das eigene Wohnen in bestimmten Räumen. Beim Nießbrauch bleibt der Eigentümer zwar im Grundbuch eingetragen, wirtschaftlich gehört die Immobilie aber auf Lebenszeit dem Nießbraucher.

Wer sich nur das Wohnen im Elternhaus sichern will, wählt oft das Wohnrecht. Wie dieses bewertet wird, steht im Beitrag Wohnrecht bewerten.

Wie wird der Jahreswert des Nießbrauchs berechnet?

Der Jahreswert des Nießbrauchs ist der nachhaltig erzielbare Reinertrag, den der Nießbraucher aus der Immobilie zieht. Bei einem selbstgenutzten Haus setze ich die marktübliche Miete an. Bei einem vermieteten Objekt prüfe ich die tatsächlichen Mieten und vergleiche sie mit dem Marktniveau, denn sehr niedrige Bestandsmieten können steigen und überhöhte Mieten sind auf Dauer selten haltbar.

Vom Rohertrag ziehe ich die Kosten ab, die der Nießbraucher trägt. Nach § 1041 BGB hat er für die gewöhnliche Unterhaltung der Sache zu sorgen, nach § 1047 BGB trägt er die öffentlichen Lasten wie die Grundsteuer. Außergewöhnliche Ausbesserungen wie ein neues Dach fallen nach dem Gesetz nicht in seinen Bereich. Viele Verträge weichen davon ab, etwa durch einen Nettonießbrauch, bei dem der Nießbraucher alle Kosten übernimmt. Diese Vereinbarungen fließen direkt in die Bewertung ein.

Welche Besonderheiten gelten bei vermieteten Objekten?

Bei vermieteten Objekten bestimmt der Ertragswert sowohl den Wert der Immobilie als auch den Wert des Nießbrauchs. Ein Mehrfamilienhaus in Speyer oder ein Wohn- und Geschäftshaus in Germersheim wird meist im Ertragswertverfahren nach ImmoWertV 2021 bewertet. Der Nießbrauch schöpft genau diesen Ertrag für eine unbestimmte Zeit ab.

Wichtige Punkte bei der Bewertung:

1. Mietverträge: Laufzeiten, Staffeln und Indexklauseln bestimmen, wie sich der Ertrag entwickelt.
2. Leerstand: Längerer Leerstand senkt den nachhaltigen Ertrag und damit beide Werte.
3. Instandhaltungsstau: Wer die großen Reparaturen trägt, beeinflusst die Verteilung des Wertes zwischen Nießbraucher und Eigentümer.
4. Laufzeit: Die Lebenserwartung des Nießbrauchers ergibt die voraussichtliche Dauer der Belastung.

Am Ende steht ein Barwert, der zeigt, welcher Teil des Ertragswerts wirtschaftlich beim Nießbraucher liegt.

Was bedeutet die Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt?

Bei einer Schenkung unter Nießbrauchsvorbehalt überträgt der Eigentümer das Grundstück, behält aber alle Nutzungen. Eltern geben so ihr Haus früh an die Kinder weiter und behalten trotzdem Mieteinnahmen und Wohnung. Für den Beschenkten ist die Bereicherung um den Kapitalwert des Nießbrauchs gemindert.

Das Finanzamt rechnet den Kapitalwert typisiert mit Vervielfältigern nach § 14 BewG. Der Verkehrswert der Immobilie selbst lässt sich mit einem Gutachten nach § 198 BewG belegen, wenn der Grundbesitzwert zu hoch erscheint. Wie das funktioniert, erklärt der Beitrag Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert. Wer die Übergabe an Kinder plant, findet weitere Hinweise im Beitrag Schenkung einer Immobilie an Kinder.

Warum läuft die Zehnjahresfrist beim Pflichtteil oft nicht?

Die Zehnjahresfrist der Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB beginnt erst, wenn der Schenker den Gegenstand wirtschaftlich wirklich aus der Hand gegeben hat. Nach der Rechtsprechung des BGH ist das bei einem umfassend vorbehaltenen Nießbrauch unter Umständen nicht der Fall. Der Schenker nutzt die Immobilie ja weiter wie ein Eigentümer.

Für die Familie hat das eine große Tragweite: Stirbt der Schenker auch viele Jahre nach der Übertragung, kann die Immobilie bei der Pflichtteilsergänzung noch voll zählen, ohne die jährliche Abschmelzung um ein Zehntel. Ob die Frist im konkreten Fall läuft, beurteilt Ihr Anwalt anhand des Vertrags.

Für den Wert gilt das Niederstwertprinzip des § 2325 Abs. 2 BGB: Verglichen wird der Wert zum Schenkungstag, inflationsbereinigt, mit dem Wert beim Erbfall. Der niedrigere Wert zählt. Wird auf den Schenkungstag abgestellt, kann der Nießbrauch nach der Rechtsprechung wertmindernd berücksichtigt werden. Ich erstelle dafür Gutachten zu beiden Stichtagen. Hintergründe stehen im Beitrag Pflichtteil und Immobilie.

Wann und wie wird ein Nießbrauch gelöscht?

Der Nießbrauch erlischt mit dem Tod des Berechtigten nach § 1061 BGB. Für die Löschung im Grundbuch genügt meist die Sterbeurkunde zusammen mit einem Antrag des Eigentümers. Ab diesem Zeitpunkt ist die Immobilie unbelastet und hat wieder ihren vollen Verkehrswert.

Zu Lebzeiten kann der Nießbraucher auf sein Recht verzichten. Dafür braucht es eine Löschungsbewilligung in notariell beglaubigter Form. Ein unentgeltlicher Verzicht kann steuerlich eine weitere Schenkung an den Eigentümer sein. Wird der Verzicht bezahlt, sollten beide Seiten den Restwert des Nießbrauchs kennen. Das Gutachten liefert dafür eine neutrale Zahl, mit der sich auch Geschwister einverstanden erklären können.

Was ändert ein Nießbrauch im Erbfall und bei mehreren Erben?

Stirbt der Eigentümer, während der Nießbrauch noch besteht, erben die Erben ein belastetes Grundstück. Für die Bewertung im Nachlass zählt dann der Verkehrswert abzüglich des Nießbrauchs zum Todestag. Das ist etwa der Fall, wenn ein Elternteil das Haus geerbt und dem anderen Elternteil einen Nießbrauch eingeräumt hat.

In einer Erbengemeinschaft führt das oft zu Diskussionen, weil Miterben je nach Alter des Nießbrauchers sehr unterschiedliche Vorstellungen vom Wert haben. Ein neutrales Gutachten mit getrennter Darstellung von Grundstückswert und Belastung schafft hier Klarheit. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag Erbengemeinschaft und Immobilie.

Wer bewertet Nießbrauch und Immobilie in der Südpfalz?

Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten. Zusätzlich bin ich zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen. Meine Gutachten werden von Finanzämtern und Gerichten anerkannt, wobei die Würdigung im Einzelfall bei Finanzamt bzw. Gericht liegt.

Von meinem Büro in Lingenfeld aus bewerte ich belastete Immobilien im Kreis Germersheim, in Speyer, Landau, Neustadt an der Weinstraße und den umliegenden Gemeinden. Häufig sind es vermietete Häuser, bei denen sich Eltern die Mieteinnahmen gesichert haben. Für die Ermittlung der Mieten hilft mir die Qualifikation in der Bewertung von Mieten und Pachten. Details zum Auftrag finden Sie auf der Seite Verkehrswertgutachten und im Beitrag Ablauf und Dauer.

Häufige Fragen zum Nießbrauch

Ihr nächster Schritt

Schicken Sie mir vorab den Übergabevertrag und bei vermieteten Objekten die Mietaufstellung. Danach besprechen wir am Telefon Stichtag und Umfang des Gutachtens.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Die Würdigung im Einzelfall obliegt Finanzamt und Gericht.