Wohnrecht bewerten: Wie ein lebenslanges Wohnrecht den Wert einer Immobilie mindert

Ein Wohnrecht bewerten heißt, den Nutzen des Berechtigten in einen Kapitalwert umzurechnen und diesen vom unbelasteten Verkehrswert der Immobilie abzuziehen. Ausgangspunkt ist der Jahreswert, also die ersparte Miete, der über die statistische Lebenserwartung des Berechtigten hochgerechnet wird. Je jünger der Wohnberechtigte und je größer der belastete Teil des Hauses, desto stärker sinkt der Wert.

Was ist ein Wohnrecht im rechtlichen Sinn?

Ein Wohnrecht erlaubt einer bestimmten Person, ein Gebäude oder einen Teil davon unter Ausschluss des Eigentümers als Wohnung zu nutzen. Rechtlich handelt es sich um eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit nach § 1093 BGB. Das Recht ist an die Person gebunden, es lässt sich weder verkaufen noch vererben.

Typisch ist die Übergabe des Elternhauses an ein Kind, bei der sich Mutter oder Vater das Wohnrecht an der Erdgeschosswohnung oder am ganzen Haus vorbehalten. Wichtig für die Bewertung ist, was genau im Grundbuch und im Übergabevertrag steht:

• welche Räume das Recht umfasst, also Wohnung, Garten, Garage oder Kellerräume
• ob Mitbenutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen bestehen
• wer Nebenkosten, Schönheitsreparaturen und größere Instandhaltung trägt
• ob der Berechtigte Angehörige oder eine Pflegeperson aufnehmen darf
• ob eine Vermietung durch den Berechtigten ausdrücklich gestattet ist

Vom Nießbrauch unterscheidet sich das Wohnrecht vor allem darin, dass der Berechtigte selbst wohnt und keine Mieterträge zieht. Mehr dazu lesen Sie im Beitrag Nießbrauch Immobilie bewerten.

Wie wird der Jahreswert eines Wohnrechts ermittelt?

Der Jahreswert entspricht in der Regel der Nettokaltmiete, die für die belasteten Räume am Markt erzielbar wäre. Ich leite sie aus Vergleichsmieten, dem örtlichen Mietspiegel, soweit vorhanden, und eigenen Marktbeobachtungen ab. Anschließend korrigiere ich den Wert um die Kosten, die der Eigentümer nach dem Vertrag weiter tragen muss.

Trägt der Eigentümer etwa die Kosten für Dach und Heizung, während der Berechtigte mietfrei wohnt, ist die Belastung für ihn spürbarer, als wenn der Berechtigte sich an den Kosten beteiligt. Bezieht sich das Recht nur auf die Einliegerwohnung, wird auch nur deren Mietwert angesetzt. Bei einem Recht am ganzen Einfamilienhaus fällt der Jahreswert entsprechend höher aus.

Welche Rolle spielen Alter und Lebenserwartung?

Alter und Lebenserwartung bestimmen, wie viele Jahre die Belastung voraussichtlich noch dauert. Gutachter verwenden dafür die aktuelle amtliche Sterbetafel. Aus der Restlebenserwartung und einem marktgerechten Zinssatz ergibt sich ein Leibrentenbarwertfaktor, mit dem der Jahreswert multipliziert wird.

Steht das Recht einem Ehepaar gemeinsam zu, zählt die verbundene Lebenserwartung beider Partner. Diese Fälle rechne ich gesondert, weil der Abzug sonst zu niedrig angesetzt würde.

Wie mindert ein Wohnrecht den Verkehrswert genau?

Der Verkehrswert einer belasteten Immobilie ergibt sich aus dem unbelasteten Wert abzüglich des wirtschaftlichen Nachteils durch das Wohnrecht. Der rechnerische Kapitalwert ist dabei nur der erste Schritt. Am Markt zahlen Käufer für ein Haus mit lebenslangem Wohnrecht oft noch weniger, weil der Zeitpunkt der eigenen Nutzung ungewiss ist und die Finanzierung schwieriger wird.

Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB und ImmoWertV 2021 bildet diesen Marktabschlag nachvollziehbar ab. Ich bewerte zuerst die Immobilie ohne Belastung im passenden Verfahren, meist im Sach- oder Vergleichswertverfahren. Danach ziehe ich den Barwert des Wohnrechts ab und prüfe, ob ein zusätzlicher Abschlag für die eingeschränkte Marktgängigkeit angemessen ist. Die Leistung beschreibt die Seite Verkehrswertgutachten.

Was gilt beim Finanzamt?

Das Finanzamt rechnet bei Schenkung und Erbschaft mit typisierten Werten. Der Kapitalwert lebenslanger Nutzungen ergibt sich nach § 14 BewG aus dem Jahreswert und einem Vervielfältiger, der jährlich amtlich veröffentlicht wird. Den Jahreswert begrenzt § 16 BewG, damit der Abzug den Wert des Grundstücks nicht übersteigt.

Beschenkte können den Kapitalwert des vorbehaltenen Wohnrechts von ihrer Bereicherung abziehen. Liegt der tatsächliche Wert der Immobilie unter dem Grundbesitzwert, hilft ein Nachweis nach § 198 BewG. Wie dieser Nachweis funktioniert, erklärt der Beitrag Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert. Ein Wohnrecht darf dabei nur einmal mindernd wirken, das Gutachten muss klar zeigen, ob es bereits im Wert enthalten ist.

Stirbt der Berechtigte bald nach der Schenkung, kann die Steuer nach § 14 Abs. 2 BewG auf Antrag berichtigt werden, wenn die Nutzung je nach Alter nur kurze Zeit bestand. Hier lohnt sich die Abstimmung mit der steuerlichen Beratung.

Welche Bedeutung hat das Wohnrecht für den Pflichtteil?

Beim Pflichtteil kommt es auf den Wert der Immobilie im Nachlass oder auf den Wert einer früheren Schenkung an. Hat der Erblasser das Haus zu Lebzeiten verschenkt und sich ein Wohnrecht vorbehalten, prüfen Gerichte bei der Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB den Wert zum Schenkungstag und zum Erbfall. Das vorbehaltene Wohnrecht kann den anzusetzenden Schenkungswert mindern.

Für die Zehnjahresfrist ist entscheidend, wie umfassend sich der Schenker die Nutzung vorbehalten hat. Behält er praktisch das ganze Haus, kann die Frist nach der Rechtsprechung später beginnen. Ein Wohnrecht an einer einzelnen Wohnung steht dem Fristbeginn eher nicht entgegen. Das ist eine Rechtsfrage, die Ihr Anwalt beurteilt. Für die Zahlen brauchen Sie ein Gutachten mit beiden Stichtagen. Hintergründe stehen im Beitrag Pflichtteil und Immobilie.

Was passiert, wenn das Wohnrecht wegfällt?

Mit dem Tod des Berechtigten erlischt das Wohnrecht. Die Immobilie ist dann unbelastet, ihr Wert steigt auf den vollen Verkehrswert. Im Grundbuch wird das Recht meist mit Vorlage der Sterbeurkunde gelöscht, häufig vermittelt der Notar die Löschung.

Zieht der Berechtigte dauerhaft ins Pflegeheim, bleibt das Recht grundsätzlich bestehen, solange nichts anderes vereinbart ist. Viele Übergabeverträge regeln diesen Fall nicht. Der Berechtigte kann auf das Recht verzichten, was steuerlich als weitere Schenkung gelten kann. Ein Verzicht gegen Zahlung wiederum setzt eine faire Bewertung des verbleibenden Rechts voraus. Für beide Varianten liefert das Gutachten den Ausgangswert.

Lässt sich eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen?

Eine Immobilie mit Wohnrecht lässt sich verkaufen, das Recht bleibt aber bestehen und geht auf den Käufer über. Der Käufer erwirbt also ein Haus, das er möglicherweise erst nach vielen Jahren selbst nutzen kann. Entsprechend klein ist der Kreis der Interessenten, meist sind es Kapitalanleger oder Angehörige.

Häufiger ist der gemeinsame Weg: Der Berechtigte verzichtet gegen eine Ausgleichszahlung, und das Haus wird unbelastet verkauft. Damit alle Beteiligten wissen, worüber sie verhandeln, braucht es zwei Werte, einmal mit und einmal ohne Wohnrecht. Den Unterschied zum schnelleren Kurzgutachten bespreche ich vorab mit Ihnen, denn für Finanzamt und Gericht ist meist das ausführliche Gutachten nötig.

Wie bewertet das Sachverständigenbüro Forstner Wohnrechte?

Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024. Als ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen beurteile ich auch den baulichen Zustand der belasteten Räume. Meine Gutachten werden von Finanzämtern und Gerichten anerkannt, die Würdigung im Einzelfall liegt bei der jeweiligen Stelle.

Mein Büro liegt in Lingenfeld. Von dort bewerte ich Häuser mit Wohnrecht im Kreis Germersheim, in Speyer, Landau, Neustadt an der Weinstraße und der gesamten Südpfalz. Gerade bei Übergaben auf dem Land, etwa in Lustadt, Zeiskam oder Bellheim, sind Wohnrechte für die Eltern weit verbreitet. Wie ein Auftrag abläuft, steht im Beitrag Ablauf und Dauer, zu den Honorarfaktoren informiert der Beitrag Was kostet ein Verkehrswertgutachten?. Mehr über mich lesen Sie auf der Seite Über mich.

Häufige Fragen zum Wohnrecht

Ihr nächster Schritt

Legen Sie Übergabevertrag und Grundbuchauszug bereit und rufen Sie mich an. Im Gespräch klären wir, für welchen Zweck das Wohnrecht bewertet werden soll und welcher Stichtag gilt.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Die Würdigung im Einzelfall obliegt Finanzamt und Gericht.