Schenkung Immobilie Gutachten: Was Eltern bei der Übergabe an Kinder wissen sollten

Ein Gutachten bei der Schenkung einer Immobilie hält den Verkehrswert zum Schenkungstag fest und dient zugleich als Nachweis gegenüber dem Finanzamt nach § 198 BewG. Es lohnt sich vor allem, wenn der Steuerwert über dem tatsächlichen Wert liegt, wenn mehrere Kinder beteiligt sind oder wenn später Pflichtteilsfragen drohen. Wer den Wert früh dokumentiert, erspart der Familie Jahre später mühsame Rückrechnungen.

Wann ist ein Gutachten bei der Schenkung an Kinder sinnvoll?

Ein Gutachten ist sinnvoll, sobald der Wert der Immobilie für die Steuer, für die Gleichbehandlung der Kinder oder für einen späteren Pflichtteil eine Rolle spielt. In vielen Familien ist das der Fall. Die Übergabe des Elternhauses an ein Kind ist für die anderen Geschwister oft das größte Thema der späteren Erbfolge.

Typische Anlässe in der Praxis:

• Das Finanzamt fordert eine Feststellungserklärung an und der Grundbesitzwert erscheint zu hoch.
• Ein Kind erhält das Haus, die Geschwister sollen eine Ausgleichszahlung bekommen.
• Die Eltern behalten sich ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor.
• Ein Kind aus einer früheren Ehe könnte später Ansprüche geltend machen.
• Die Eltern verschenken mehrere Immobilien zu unterschiedlichen Zeitpunkten.

Welcher Stichtag gilt bei der Schenkung einer Immobilie?

Maßgeblich ist der Tag, an dem die Schenkung als ausgeführt gilt. Bei Grundstücken ist das nach der Praxis der Finanzverwaltung in der Regel der Zeitpunkt, an dem Auflassung und Eintragungsbewilligung notariell erklärt sind. Den genauen Tag nennt Ihnen Ihr Notar oder Steuerberater.

Auf diesen Tag beziehe ich das Gutachten. Wird es erst Monate später erstellt, dokumentiere ich den Zustand am Stichtag mit Fotos, Rechnungen und Angaben der Familie. Bei einer geplanten Schenkung ist es einfacher: Der Ortstermin kann kurz vor dem Notartermin liegen, das Gutachten wird auf den voraussichtlichen Schenkungstag ausgerichtet.

Wie hilft das Gutachten gegenüber dem Finanzamt?

Das Gutachten belegt dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert, wenn der typisierte Grundbesitzwert zu hoch ausfällt. Grundlage ist § 198 BewG. Nach Absatz 2 muss das Gutachten vom Gutachterausschuss oder von einem Sachverständigen stammen, der unter anderem nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist.

Typische Gründe für einen zu hohen Steuerwert sind Sanierungsstau, eine veraltete Heizung, ein ungünstiger Grundriss, eine große Hoffläche bei älterem Haus oder Nebengebäude ohne Marktwert. Freibeträge ändern daran nichts, sie entscheiden nur, ob am Ende Steuer anfällt. Liegt der Wert knapp über dem Freibetrag, kann ein Gutachten besonders hilfreich sein. Ausführlich erklärt das der Beitrag Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert.

Gegen den Feststellungsbescheid bleibt ein Monat für den Einspruch nach § 355 AO. Die Schenkung ist außerdem binnen drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG), was bei notariellen Verträgen meist der Notar übernimmt.

Wie wirken Wohnrecht und Nießbrauch auf den Wert?

Behalten sich die Eltern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vor, mindert der Kapitalwert dieses Rechts die Bereicherung des Kindes. Das Finanzamt rechnet dafür mit Vervielfältigern nach § 14 BewG. Im Verkehrswertgutachten zeige ich auf Wunsch, wie hoch der Wert mit und ohne Belastung ausfällt.

Wichtig ist eine saubere Trennung: Ist die Belastung schon im Gutachtenwert berücksichtigt, darf das Finanzamt sie kein zweites Mal abziehen. Ich weise deshalb beide Werte getrennt aus. Mehr zu den Rechten lesen Sie in den Beiträgen Wohnrecht bewerten und Nießbrauch Immobilie bewerten.

Was bedeutet die Schenkung für die Geschwister?

Für die Geschwister geht es vor allem um Gleichbehandlung und um einen möglichen Pflichtteil. Hat ein Kind das Haus erhalten, können die anderen nach dem Tod der Eltern eine Pflichtteilsergänzung nach § 2325 BGB verlangen. Die Schenkung wird dabei in jedem Jahr nach der Übergabe um ein Zehntel weniger berücksichtigt, nach zehn Jahren bleibt sie in der Regel außer Betracht.

Behalten sich die Eltern einen umfassenden Nießbrauch vor, beginnt die Zehnjahresfrist nach der Rechtsprechung des BGH unter Umständen nicht. Das sollte die Familie bei der Planung kennen. Ein Gutachten zum Schenkungstag ist Jahre später eine wertvolle Grundlage, weil sich der damalige Zustand dann kaum noch rekonstruieren lässt. Mehr dazu im Beitrag Pflichtteil und Immobilie.

Können Eltern die Schenkung auf den Pflichtteil anrechnen lassen?

Eltern können bei der Schenkung bestimmen, dass sie auf den späteren Pflichtteil des beschenkten Kindes angerechnet wird (§ 2315 BGB). Diese Bestimmung muss bei der Zuwendung getroffen werden, also in der Regel im Übergabevertrag. Für die spätere Anrechnung zählt der Wert zur Zeit der Zuwendung.

Gerade deshalb hilft ein Gutachten zum Schenkungstag. Es macht für alle Kinder nachvollziehbar, welcher Wert übergeben wurde. Ob eine Anrechnung oder ein Pflichtteilsverzicht im Einzelfall passt, besprechen Sie mit Ihrem Notar.

Welche Unterlagen brauche ich für das Gutachten?

Für ein Schenkungsgutachten brauche ich die üblichen Objektunterlagen und den Übergabevertrag oder dessen Entwurf:

1. Grundbuchauszug und Flurkarte
2. Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung und Baubeschreibung, soweit vorhanden
3. Übergabevertrag oder Entwurf mit vorbehaltenen Rechten
4. Nachweise über Modernisierungen mit Jahr und Umfang
5. bei Vermietung die Mietverträge
6. Feststellungserklärung oder Bescheid des Finanzamts, falls schon vorhanden

Fehlende Pläne sind kein Hindernis. Ich messe dann beim Ortstermin auf und beschaffe Unterlagen bei der Gemeinde oder dem Bauamt, wenn Sie mich dazu bevollmächtigen.

Wie läuft das Gutachten bei einer Schenkung ab?

Der Ablauf beginnt mit einem Telefonat, in dem wir Zweck, Stichtag und vorbehaltene Rechte klären. Danach sichte ich die Unterlagen und vereinbare den Ortstermin. Im Haus nehme ich Zustand, Ausstattung und Schäden auf, außen Grundstück, Lage und Nebengebäude.

Das Verkehrswertgutachten erhalten Sie schriftlich mit allen Herleitungen nach ImmoWertV 2021. Für eine reine Einschätzung im Familienkreis genügt manchmal ein Kurzgutachten, für das Finanzamt nicht. Den allgemeinen Ablauf beschreibt der Beitrag Ablauf und Dauer, Honorarfaktoren nennt der Beitrag Was kostet ein Verkehrswertgutachten?.

Wer erstellt Schenkungsgutachten in Lingenfeld und der Südpfalz?

Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024. Damit erfülle ich die Anforderung des § 198 Abs. 2 BewG. Als ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen erkenne ich bauliche Mängel, die den Wert drücken. Meine Gutachten werden von Finanzämtern und Gerichten anerkannt, die Würdigung im Einzelfall liegt beim Finanzamt.

Mein Büro liegt in Lingenfeld im Kreis Germersheim. Von hier betreue ich Familien in Germersheim, Speyer, Landau, Neustadt an der Weinstraße und den Dörfern der Südpfalz. Viele Übergaben betreffen Häuser mit Hof und Scheune, deren Steuerwert oft wenig mit dem Marktwert zu tun hat. Regionale Hinweise zum Finanzamt stehen im Beitrag Gutachten fürs Finanzamt in Germersheim.

Häufige Fragen zur Schenkung einer Immobilie

Ihr nächster Schritt

Rufen Sie mich an, bevor der Notartermin feststeht. So legen wir den Stichtag fest und das Gutachten passt zum Übergabevertrag.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Die steuerliche Würdigung im Einzelfall obliegt dem Finanzamt.