Eigentumswohnung bewerten: Welche Unterlagen und Details den Wert Ihrer Wohnung prägen

Eine Eigentumswohnung bewerten heißt, neben der Wohnung selbst auch die Gemeinschaft zu prüfen, zu der sie gehört. Den Ausgangswert liefert meist das Vergleichswertverfahren mit Kaufpreisen ähnlicher Wohnungen. Teilungserklärung, Sondernutzungsrechte, Erhaltungsrücklage, anstehende Beschlüsse und die Lage im Haus entscheiden dann, ob die Wohnung über oder unter diesem Niveau liegt.

Welche Unterlagen braucht ein Gutachter für eine Eigentumswohnung?

Ein Gutachter braucht für eine Eigentumswohnung deutlich mehr Unterlagen als für ein Einfamilienhaus, weil viele wertbildende Punkte in Papieren der Gemeinschaft stehen. Folgende Dokumente sollten Sie zusammenstellen:

Fehlt etwas, fordere ich es mit Ihrer Vollmacht bei der Verwaltung an. Einen allgemeinen Überblick über den Ablauf gibt der Beitrag Ablauf und Dauer eines Verkehrswertgutachtens.

Warum ist die Teilungserklärung so wichtig?

Die Teilungserklärung ist so wichtig, weil sie festlegt, was Ihnen allein gehört und was der Gemeinschaft. Sondereigentum ist die Wohnung selbst, Gemeinschaftseigentum sind etwa Dach, Fassade, Treppenhaus und Heizung. Die Gemeinschaftsordnung regelt zusätzlich, wer welche Kosten trägt und welche Nutzungen erlaubt sind.

Bei der Prüfung achte ich auf Abweichungen zwischen Plan und Wirklichkeit. Ein ausgebauter Dachboden, der laut Aufteilungsplan Gemeinschaftseigentum ist, darf nicht als Wohnfläche Ihrer Wohnung bewertet werden. Auch Nutzungsbeschränkungen, etwa für eine gewerbliche Nutzung, können für Käufer eine Rolle spielen.

Was bringen Sondernutzungsrechte?

Sondernutzungsrechte bringen dem Eigentümer das alleinige Recht, einen Teil des Gemeinschaftseigentums zu nutzen. Typisch sind Gartenanteile vor Erdgeschosswohnungen, Terrassen, Stellplätze im Hof oder Kellerräume. Sie gehören rechtlich der Gemeinschaft, wirken für Käufer aber fast wie Eigentum.

Ein großer Gartenanteil kann eine Erdgeschosswohnung deutlich aufwerten, ein fest zugeordneter Stellplatz ist in dichten Lagen oft ein Verkaufsargument. Im Gutachten bewerte ich solche Rechte mit dem Zuschlag, den der Markt dafür zahlt. Voraussetzung ist, dass das Recht wirksam in Teilungserklärung oder Grundbuch eingetragen ist. Ein bloß geduldeter Gartenanteil ohne Eintragung wird zurückhaltend angesetzt.

Wie wirken Erhaltungsrücklage und Beschlüsse auf den Wert?

Erhaltungsrücklage und Beschlüsse wirken direkt auf den Wert, weil sie bestimmen, welche Kosten auf den nächsten Eigentümer zukommen. Die Erhaltungsrücklage ist das gemeinsame Polster für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum. Ist sie gut gefüllt, sind größere Maßnahmen abgesichert. Ist sie knapp, droht bei der nächsten Dachsanierung eine Sonderumlage.

Ich lese deshalb die Protokolle der letzten Jahre. Wurden Fassade, Fenster oder Heizung schon besprochen, aber vertagt? Gibt es Streit in der Gemeinschaft oder Gutachten über Schäden? Bereits beschlossene Sonderumlagen berücksichtige ich als Abschlag. Absehbare Maßnahmen, die noch nicht beschlossen sind, fließen über den Zustand des Gebäudes ein.

Welche Rolle spielt die Lage der Wohnung im Haus?

Die Lage der Wohnung im Haus spielt eine große Rolle, auch wenn alle Einheiten dieselbe Adresse haben. Käufer zahlen für bestimmte Merkmale spürbar mehr, andere schrecken ab.

• Stockwerk und Aufzug: Eine Wohnung im dritten Stock ohne Aufzug spricht ältere Käufer weniger an, mit Aufzug gilt sie oft als besonders begehrt.
• Ausrichtung: Ein Balkon nach Süden oder Westen ist gefragter als einer nach Norden.
• Erdgeschoss: Mit eigenem Garten attraktiv, an einer belebten Straße eher ein Nachteil.
• Dachgeschoss: Dachschrägen mindern die nutzbare Fläche, ein schöner Ausblick gleicht das teils aus.
• Grundriss: Durchgangszimmer oder ein gefangenes Bad wirken sich negativ aus.

In welchem Umfang solche Merkmale den Preis bewegen, leite ich aus Vergleichsverkäufen ab. Wie das genau funktioniert, erklärt der Beitrag Vergleichswertverfahren.

Macht es einen Unterschied, ob die Wohnung vermietet ist?

Ob die Wohnung vermietet ist, macht oft einen Unterschied, weil viele Käufer selbst einziehen möchten. Eine vermietete Wohnung spricht vor allem Kapitalanleger an, die auf die Rendite schauen. Liegt die Miete deutlich unter dem Marktniveau und läuft der Vertrag unbefristet, ist der Kreis der Interessenten kleiner.

Bei vermieteten Wohnungen rechne ich deshalb zusätzlich den Ertragswert und berücksichtige die Mietbindung. Für Vermieter kann daneben die Restnutzungsdauer des Gebäudes interessant sein, weil sich daraus die Abschreibung ergibt. Wer eine Wohnung als Kapitalanlage kauft, sollte auch die Kaufpreisaufteilung im Blick haben, denn nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Hinweise zur kürzeren Nutzungsdauer gibt der Beitrag Restnutzungsdauergutachten für die AfA.

Wann brauchen Eigentümer ein Gutachten für ihre Wohnung?

Eigentümer brauchen ein Gutachten für ihre Wohnung, wenn ein Wert gegenüber Dritten belegt werden muss. Die häufigsten Anlässe:

• Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt bewertet Wohnungen typisiert. Liegt der Steuerwert zu hoch, hilft ein Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert.
• Scheidung: Für den Zugewinnausgleich zählt der Wert zu festen Stichtagen.
• Verkauf unter Angehörigen: Ein Gutachten belegt einen fairen Preis.
• Finanzierung: Die Bank setzt einen eigenen Wert an, mehr dazu im Beitrag Beleihungswert.

Für eine reine Orientierung genügt manchmal ein Kurzgutachten. Wann welche Form passt, steht im Beitrag Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten.

Wie bewerte ich Eigentumswohnungen in der Region?

Wohnungen in Speyer, Landau, Haßloch, Neustadt an der Weinstraße und den Orten im Kreis Germersheim bewerte ich von Lingenfeld aus. Das Spektrum reicht von kleinen Wohnanlagen mit sechs Parteien in den Dörfern bis zu größeren Anlagen in den Städten. Beim Ortstermin besichtige ich neben der Wohnung auch Treppenhaus, Keller, Dach soweit zugänglich und die Außenanlagen. So sehe ich, in welchem Zustand das Gemeinschaftseigentum ist.

Meine Gutachten erstelle ich als Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und als zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024. Als ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen erkenne ich auch Schäden am Gemeinschaftseigentum. Finanzämter und Gerichte erkennen meine Gutachten an, die Würdigung im Einzelfall liegt bei ihnen.

Häufige Fragen zur Bewertung von Eigentumswohnungen

Ihr nächster Schritt

Fragen Sie bei Ihrer Verwaltung die Protokolle der letzten drei Jahre an und rufen Sie mich an. Gemeinsam klären wir den Anlass und den passenden Gutachtenumfang.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.