Bauernhaus bewerten: Was Hofreiten und Hofstellen in pfälzischen Dörfern wert sind

Wer ein Bauernhaus bewerten lässt, erhält eine Bewertung in mehreren Teilen, denn eine Hofreite besteht aus Wohnhaus, Scheune, Nebengebäuden und einem meist sehr tiefen Grundstück, die jeweils eigens betrachtet werden. Den größten Anteil am Wert hat in pfälzischen Dörfern oft der Boden, während Scheunen und Ställe je nach Zustand und Nutzbarkeit wenig beitragen oder sogar Abrisskosten verursachen. Entscheidend für das Ergebnis sind die Fragen, was auf dem Grundstück künftig zulässig ist und ob es sich sinnvoll teilen lässt.

Was macht die Bewertung einer pfälzischen Hofreite besonders?

Die Bewertung einer pfälzischen Hofreite ist besonders, weil auf einem Grundstück mehrere Gebäude mit sehr unterschiedlichem Nutzen stehen. Typisch für die Dörfer der Südpfalz sind Haken- oder Dreiseithöfe: das Wohnhaus giebel- oder traufständig zur Straße, daneben ein großes Hoftor, dahinter ein gepflasterter Hof, quer dazu Scheune und Stall, und ganz hinten ein langer Garten oder ein ehemaliger Grasgarten.

Viele dieser Anwesen werden längst nicht mehr landwirtschaftlich genutzt. Die Scheune dient als Lager oder Garage, der Stall steht leer, im Hinterhaus wohnte früher die ältere Generation. Für Käufer zählen heute vor allem Wohnqualität, Platz und Ausbaupotenzial. Ein Gutachten muss deshalb jedes Gebäude nach seinem heutigen wirtschaftlichen Nutzen beurteilen.

Wie wird das Wohnhaus bewertet?

Das Wohnhaus wird in der Regel im Sachwertverfahren bewertet, wie ein übliches Einfamilienhaus auch. Grundlage sind Bauweise, Ausstattung, Modernisierungsgrad und Restnutzungsdauer. Wie das Verfahren im Einzelnen funktioniert, erklärt der Beitrag Sachwertverfahren beim Einfamilienhaus.

Bei alten Bauernhäusern kommen typische Themen hinzu: Bruchsteinmauerwerk oder Fachwerk ohne Feuchtesperre, niedrige Raumhöhen im Obergeschoss, Gewölbekeller, Holzbalkendecken und gelegentlich noch Einzelöfen. Ich prüfe beim Ortstermin Keller, Dachstuhl und Anschlussstellen besonders genau. Feuchtigkeit und Holzschäden fallen oft erst dort auf. Bei vielen Häusern wurde über die Jahrzehnte nur stückweise modernisiert, deshalb bewerte ich jedes Bauteil einzeln.

Was ist eine Scheune noch wert?

Eine Scheune ist so viel wert, wie ein Käufer heute an Nutzen aus ihr ziehen kann. Eine trockene Scheune mit intaktem Dach dient als Garage, Werkstatt oder Lager und hat damit einen echten Gebrauchswert. Lässt sie sich zu Wohnraum ausbauen, kann sie für manche Käufer der eigentliche Grund für den Kauf sein.

Ist das Dach undicht, das Holz befallen oder die Statik fraglich, sieht die Rechnung anders aus. Dann setze ich häufig nur einen geringen Wert an oder ziehe sogar Kosten für die Sicherung oder den Rückbau ab.

Wie werden tiefe Grundstücke bewertet?

Tiefe Grundstücke werden meist in Zonen bewertet, weil der vordere, erschlossene Teil am Markt mehr erzielt als der hintere Garten. Der Bodenrichtwert, den Sie über BORIS.RLP einsehen können, bezieht sich auf ein typisches Baugrundstück in der Zone. Eine Hofreite ist oft doppelt oder dreimal so tief.

Ich bewerte deshalb den Teil, auf dem Wohnhaus, Hof und Scheune stehen, als Bauland. Für das Hinterland setze ich einen abgestuften Wert an, je nachdem, ob es als Garten, als mögliches Bauland oder nur als Grünfläche genutzt werden kann. Der Unterschied zwischen diesen Varianten ist bei großen Grundstücken oft größer als der Wert aller Nebengebäude zusammen.

Darf auf dem hinteren Grundstück gebaut werden?

Ob auf dem hinteren Grundstück gebaut werden darf, richtet sich nach dem Planungsrecht und ist für jedes Anwesen einzeln zu klären. Liegt die Hofreite im Ortskern ohne Bebauungsplan, kommt es nach § 34 BauGB darauf an, ob sich ein Neubau in die Umgebung einfügt. Gibt es einen Bebauungsplan, legt er fest, was zulässig ist.

Manche Hofstellen liegen ganz oder teilweise im Außenbereich, etwa am Ortsrand oder als Aussiedlerhof. Dort gelten nach § 35 BauGB enge Grenzen, und Vorhaben sind nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Ob ein ehemaliges landwirtschaftliches Gebäude dort zu Wohnzwecken umgenutzt werden darf, ist eine Frage des Einzelfalls, die abschließend nur die Bauaufsichtsbehörde beantwortet. Im Gutachten weise ich aus, von welchen planungsrechtlichen Annahmen ich ausgehe, und bewerte Potenziale zurückhaltend, solange sie ungeklärt sind.

Wann mindern Abrisskosten den Wert?

Abrisskosten mindern den Wert, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer ein Gebäude beseitigen würde, um das Grundstück sinnvoll zu nutzen. Das betrifft vor allem baufällige Ställe, Schuppen mit alten Faserzementplatten oder Scheunen, deren Sanierung mehr kosten würde als ein Neubau.

Bei der Höhe des Abschlags berücksichtige ich auch Entsorgungskosten für belastete Baustoffe und den Aufwand, wenn ein Gebäude direkt an der Grenze zum Nachbarn steht. In Ortskernen ist zusätzlich zu prüfen, ob Denkmalschutz oder eine Gestaltungssatzung einen Abriss einschränken. Ein Abschlag fließt nur ein, wenn der Abriss tatsächlich zu erwarten ist.

Lässt sich eine Hofstelle teilen?

Eine Hofstelle lässt sich teilen, wenn jedes neue Grundstück erschlossen ist und die Teilung planungsrechtlich zulässig ist. Häufig ist das Hinterland nur über den Hof erreichbar, dann braucht es eine Zufahrt, ein Wegerecht oder eine Baulast. Auch Leitungen für Wasser, Abwasser und Strom müssen das hintere Grundstück erreichen.

Gelingt die Teilung, kann der vordere Teil mit Wohnhaus verkauft und der hintere als Bauplatz genutzt werden. Für Erben ist das oft ein Weg, eine Hofreite gerecht aufzuteilen. Im Gutachten bewerte ich auf Wunsch beide Varianten: die Hofreite als Ganzes und die geteilten Grundstücke.

Was gilt im Erbfall?

Im Erbfall braucht es den Wert der Hofreite zum Todestag, für das Finanzamt und oft für die Verteilung unter Geschwistern. Das Finanzamt bewertet typisiert und setzt den Bodenrichtwert häufig auf das ganze Grundstück an, ohne Abstufung für Hinterland, Abrisskosten oder Zustand der Nebengebäude. Der Steuerwert liegt deshalb bei Hofreiten oft spürbar über dem Marktwert.

Mit einem Gutachten nach § 198 BewG können Sie den niedrigeren Wert nachweisen, mehr dazu im Beitrag Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert. Ist der Bescheid schon eingetroffen, gilt die Monatsfrist für den Einspruch gegen den Grundbesitzwert. Erben mehrere Geschwister, hilft der Beitrag Erbengemeinschaft und Immobilie, bei einem Pflichtteil der Beitrag Pflichtteil und Immobilie.

Wie bewerte ich Bauernhäuser und Hofreiten in der Südpfalz?

Ich bewerte Bauernhäuser und Hofreiten von meinem Büro in Lingenfeld aus im Kreis Germersheim, in Speyer und Umgebung, rund um Landau, in Neustadt an der Weinstraße und in Haßloch. Gerade in den Dörfern zwischen Rhein, Queich und Haardt prägen Hofreiten die alten Ortskerne. Als ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen prüfe ich beim Ortstermin auch Dachstühle, Mauerwerk und Feuchtigkeit in Kellern und Ställen.

Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten und zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024. Meine Gutachten werden von Finanzämtern und Gerichten anerkannt, die Würdigung im Einzelfall liegt bei Finanzamt bzw. Gericht. Auf Grundlage des Ortstermins entsteht ein Verkehrswertgutachten mit nachvollziehbarer Herleitung für jeden Gebäudeteil.

Häufige Fragen zur Bewertung von Bauernhäusern

Ihr nächster Schritt

Machen Sie ein paar Fotos von Wohnhaus, Scheune und Hof und rufen Sie mich an. Gemeinsam klären wir, was für Ihre Hofreite zu bewerten ist.

Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche, rechtliche oder baurechtliche Beratung im Einzelfall.