Wer ein Erbbaurecht bewerten lässt, braucht mehr als den Wert des Hauses: Entscheidend sind die Restlaufzeit, die Höhe des Erbbauzinses im Vergleich zum Bodenwert und die Regeln für Heimfall und Entschädigung im Vertrag. Die ImmoWertV 2021 enthält dafür eigene Vorschriften für das Erbbaurecht und das Erbbaugrundstück. Ein Gutachten führt diese Faktoren zu einem marktgerechten Wert zusammen.
Das Wichtigste in Kürze
- Das Erbbaurecht ist das Recht, auf fremdem Grund ein Bauwerk zu haben, geregelt im Erbbaurechtsgesetz.
- Wertbestimmend sind Restlaufzeit, Erbbauzins, Anpassungsklauseln und die Entschädigung bei Zeitablauf.
- Die ImmoWertV 2021 sieht für Erbbaurechte das Vergleichswertverfahren und eine finanzmathematische Methode vor.
- Zustimmungsvorbehalte des Grundstückseigentümers können Verkauf und Beleihung erschweren.
- Im Erbfall geht das Erbbaurecht auf die Erben über, für Steuer und Teilung braucht es dann einen Wert.
Was ist ein Erbbaurecht?
Ein Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu haben. Rechtsgrundlage ist das Erbbaurechtsgesetz. Der Erbbauberechtigte ist Eigentümer des Hauses, das Grundstück gehört weiter dem Erbbaurechtsgeber, häufig einer Kirche, einer Stiftung oder einer Gemeinde.
Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbbauberechtigte den Erbbauzins. Das Erbbaurecht hat ein eigenes Grundbuchblatt, das Erbbaugrundbuch. Dort stehen Laufzeit, Erbbauzins und die vereinbarten Rechte und Pflichten.
Welche Faktoren bestimmen den Wert eines Erbbaurechts?
Der Wert eines Erbbaurechts hängt vor allem davon ab, wie günstig der Erbbauberechtigte das Grundstück nutzen kann und wie lange noch. Ein niedriger Erbbauzins bei langer Restlaufzeit macht das Recht wertvoll. Ein marktnaher oder hoher Zins bei kurzer Restlaufzeit senkt den Wert spürbar.
| Faktor | Wirkung auf den Wert des Erbbaurechts |
|---|---|
| lange Restlaufzeit | höherer Wert, das Haus kann lange genutzt werden |
| kurze Restlaufzeit | niedrigerer Wert, Finanzierung wird schwieriger |
| Erbbauzins deutlich unter marktüblicher Bodenverzinsung | Wertvorteil für den Erbbauberechtigten |
| Erbbauzins mit Anpassungsklausel | künftige Steigerungen fließen in die Bewertung ein |
| hohe Entschädigung bei Zeitablauf | stützt den Wert gegen Ende der Laufzeit |
| strenge Zustimmungsvorbehalte | Abschlag wegen eingeschränkter Verwertbarkeit |
Daneben zählen wie bei jeder Immobilie Lage, Zustand, Baujahr und Ausstattung des Gebäudes. Ich bewerte deshalb immer Gebäude und Recht zusammen.
Wie bewertet die ImmoWertV 2021 ein Erbbaurecht?
Die ImmoWertV 2021 sieht für das Erbbaurecht vorrangig das Vergleichswertverfahren vor, wenn genügend Kaufpreise vergleichbarer Erbbaurechte vorliegen. Das ist in der Praxis selten der Fall. Dann kommt die finanzmathematische Methode zum Einsatz.
Bei dieser Methode wird zunächst der Wert eines vergleichbaren Volleigentums ermittelt. Davon wird der Bodenwert abgezogen, und es wird der Vorteil oder Nachteil aus dem Erbbauzins für die Restlaufzeit hinzugerechnet. Ist für das Gebäude bei Zeitablauf keine volle Entschädigung vorgesehen, wird der nicht entschädigte Gebäudewertanteil abgezogen. Am Ende steht ein Marktanpassungsfaktor, den Gutachterausschüsse für Erbbaurechte ableiten, soweit verfügbar.
Für das Erbbaugrundstück, also die Seite des Eigentümers, gilt ein spiegelbildliches Verfahren. Dort zählen der Barwert des Erbbauzinses und der abgezinste Bodenwert bei Ende der Laufzeit. Die Grundlagen zu den Bewertungsverfahren beschreibt die Seite Verkehrswertgutachten.
Was passiert bei Zeitablauf und welche Entschädigung gibt es?
Läuft das Erbbaurecht ab, erlischt es, und das Gebäude wird Bestandteil des Grundstücks. Der Grundstückseigentümer hat dem Erbbauberechtigten nach § 27 ErbbauRG eine Entschädigung für das Bauwerk zu leisten. Wie hoch sie ausfällt, regelt meist der Vertrag.
Wurde das Erbbaurecht zur Befriedigung des Wohnbedürfnisses minderbemittelter Bevölkerungskreise bestellt, muss die Entschädigung nach dem Gesetz mindestens zwei Drittel des gemeinen Werts des Bauwerks betragen. Für die Bewertung bedeutet das: Je näher der Zeitablauf rückt, desto wichtiger wird die Entschädigung. Bei einer Restlaufzeit von wenigen Jahren ist sie oft der größte Teil des Werts.
Sie brauchen ein Gutachten?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Was bedeutet Heimfall für den Wert?
Der Heimfall ist die vertraglich vereinbarte Pflicht des Erbbauberechtigten, das Erbbaurecht vorzeitig auf den Grundstückseigentümer zu übertragen. Typische Heimfallgründe sind ein Zahlungsrückstand beim Erbbauzins, die Vernachlässigung des Gebäudes oder eine vertragswidrige Nutzung. Für den Heimfall regelt § 32 ErbbauRG eine angemessene Vergütung.
Solange keine Heimfallgründe vorliegen, wirkt sich der Heimfall kaum auf den Wert aus. Gibt es aber Zinsrückstände oder Streit mit dem Grundstückseigentümer, nehme ich das Risiko in die Bewertung auf. Prüfen Sie deshalb vor einem Kauf oder einer Erbauseinandersetzung, ob der Erbbauzins vollständig bezahlt ist.
Welche Zustimmungsvorbehalte gibt es?
Viele Erbbaurechtsverträge sehen vor, dass der Grundstückseigentümer einer Veräußerung oder Belastung zustimmen muss. Das erlaubt § 5 ErbbauRG. Ohne diese Zustimmung lässt sich das Haus weder verkaufen noch mit einer Grundschuld belasten.
In der Praxis stimmen viele Grundstückseigentümer zu, oft verbunden mit Bedingungen, etwa einer Anpassung des Erbbauzinses. Für Käufer und Banken bedeutet ein Zustimmungsvorbehalt aber Aufwand und Unsicherheit. Bei der Ermittlung des Beleihungswerts spielt das eine wichtige Rolle. Ich berücksichtige im Gutachten, wie restriktiv die Klauseln formuliert sind.
Wie wirkt sich der Erbbauzins genau aus?
Der Erbbauzins ist die laufende Gegenleistung für die Nutzung des Grundstücks. Wertbestimmend ist der Vergleich mit der marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts. Liegt der vereinbarte Zins darunter, hat der Erbbauberechtigte einen Vorteil, der seinen Wert erhöht.
Viele ältere Verträge enthalten niedrige Zinsen, die über eine Wertsicherungsklausel an einen Preisindex gekoppelt sind. Bei Erbbaurechten zu Wohnzwecken begrenzt § 9a ErbbauRG Erhöhungen. Ich prüfe deshalb, wann die letzte Anpassung war, welche Anpassung als nächste möglich ist und wie sich der Zins über die Restlaufzeit voraussichtlich entwickelt.
Was gilt im Erbfall und bei mehreren Erben?
Im Erbfall geht das Erbbaurecht mit allen Rechten und Pflichten auf die Erben über. Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen typisierten Wert an. Liegt der tatsächliche Wert darunter, kann ein Gutachten nach § 198 BewG einen niedrigeren Wert belegen. Die Details erklärt der Beitrag Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert.
Erben mehrere Personen, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Übernimmt ein Miterbe das Haus, kann bei der Übertragung die Zustimmung des Grundstückseigentümers nötig sein. Für die Auszahlung der Geschwister braucht es einen Wert, der die Restlaufzeit realistisch abbildet. Mehr dazu steht im Beitrag Erbengemeinschaft und Immobilie. Bei Pflichtteilsansprüchen zählt der Verkehrswert zum Todestag, wie der Beitrag Pflichtteil und Immobilie zeigt.
Wer bewertet Erbbaurechte in der Südpfalz?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen. Meine Gutachten werden von Finanzämtern und Gerichten anerkannt, die Würdigung im Einzelfall liegt bei Finanzamt bzw. Gericht.
Von Lingenfeld aus bewerte ich Erbbaurechte im Kreis Germersheim, in Speyer, Landau und Neustadt an der Weinstraße. Kirchen, Stiftungen und Gemeinden vergeben seit Jahrzehnten Grundstücke im Erbbaurecht, viele ältere Verträge haben inzwischen eine kürzere Restlaufzeit. Für das Gutachten brauche ich den Erbbaurechtsvertrag mit allen Nachträgen, den Auszug aus dem Erbbaugrundbuch und den aktuellen Erbbauzins. Zum Ablauf informiert der Beitrag Ablauf und Dauer.
Häufige Fragen zum Erbbaurecht
Ist ein Haus auf Erbbaurecht weniger wert als ein Haus mit eigenem Grundstück?
Meist ja, weil der Bodenwert fehlt und Erbbauzins zu zahlen ist. Wie groß der Unterschied ist, hängt von Restlaufzeit und Zins ab.
Mein Erbbaurecht in Speyer läuft noch 25 Jahre. Kann ich das Haus verkaufen?
Ja, sofern der Grundstückseigentümer zustimmt, falls der Vertrag das vorsieht. Käufer und Bank achten bei dieser Restlaufzeit besonders auf die Entschädigung.
Kann ich das Grundstück vom Erbbaurechtsgeber kaufen?
Das ist möglich, wenn der Eigentümer verkaufen will. Für die Verhandlung hilft ein Gutachten, das Erbbaurecht und Erbbaugrundstück getrennt bewertet.
Was passiert mit dem Haus, wenn das Erbbaurecht endet?
Das Haus wird Bestandteil des Grundstücks. Der Eigentümer zahlt eine Entschädigung, deren Höhe meist der Vertrag regelt.
Wir haben ein Erbbaurecht in Germersheim geerbt. Brauchen wir ein Gutachten für das Finanzamt?
Wenn der Steuerwert über dem tatsächlichen Wert liegt, lohnt sich ein Nachweis nach § 198 BewG. Im Vorgespräch schätze ich ab, ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist.
Wird der Erbbauzins bei der Bewertung berücksichtigt?
Ja, der Erbbauzins ist einer der wichtigsten Faktoren. Ich vergleiche ihn mit der marktüblichen Verzinsung des Bodenwerts.
Bewerten Sie auch Erbbaurechte in Landau und Neustadt?
Ja, Landau und Neustadt an der Weinstraße gehören zu meinem regelmäßigen Einsatzgebiet. Den Ortstermin vereinbare ich zeitnah.
Ihr nächster Schritt
Suchen Sie den Erbbaurechtsvertrag heraus und rufen Sie mich an. Im ersten Gespräch klären wir Restlaufzeit, Zweck und den passenden Gutachtenumfang.
Sie brauchen ein Gutachten?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Die Würdigung im Einzelfall obliegt Finanzamt und Gericht.
