Im Sachwertverfahren wird ein Einfamilienhaus aus zwei Teilen zusammengesetzt: dem Wert des Grundstücks und dem Wert des Gebäudes, das nach heutigen Herstellungskosten abzüglich Alterung angesetzt wird. Anschließend passt der Sachwertfaktor das Ergebnis an das an, was Käufer in der Region tatsächlich zahlen. Schäden, Rechte und andere Besonderheiten des Hauses kommen zum Schluss als eigene Zu- oder Abschläge hinzu.
Das Wichtigste in Kürze
- Für selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ist das Sachwertverfahren nach ImmoWertV 2021 der übliche Weg.
- Der Bodenwert folgt meist aus dem Bodenrichtwert, angepasst an Größe, Zuschnitt und Lage des Grundstücks.
- Das Gebäude wird mit Normalherstellungskosten bewertet und um die Alterswertminderung reduziert.
- Der Sachwertfaktor des Gutachterausschusses übersetzt den rechnerischen Sachwert in einen Marktwert.
- Das Finanzamt rechnet typisiert und lässt Schäden und Mängel weitgehend unberücksichtigt.
Warum wird ein Einfamilienhaus meist im Sachwertverfahren bewertet?
Ein Einfamilienhaus wird meist im Sachwertverfahren bewertet, weil Käufer solcher Häuser selbst einziehen möchten und die Kosten eines vergleichbaren Neubaus im Kopf haben. Die Miete spielt für diese Käufergruppe kaum eine Rolle, deshalb trägt das Ertragswertverfahren hier wenig. Echte Vergleichsverkäufe gibt es bei individuellen Häusern oft zu wenige, um allein darauf zu bauen.
Bei Reihenhäusern in einheitlichen Neubaugebieten kann das Vergleichswertverfahren ergänzend oder vorrangig sinnvoll sein. Für vermietete Häuser mit mehreren Einheiten gilt dagegen der Ertragsansatz, den der Beitrag Mehrfamilienhaus bewerten beschreibt.
Wie setzt sich der Sachwert zusammen?
Der Sachwert setzt sich aus Bodenwert, Gebäudesachwert und dem Wert der Außenanlagen zusammen, die gemeinsam den vorläufigen Sachwert bilden. Erst danach folgen Marktanpassung und Besonderheiten.
| Stufe | Inhalt | Was der Eigentümer dazu liefern kann |
|---|---|---|
| Bodenwert | Bodenrichtwert, angepasst an das konkrete Grundstück | Flurkarte, Angaben zu Baulasten und Teilflächen |
| Gebäudesachwert | Herstellungskosten nach Gebäudeart und Standard, gemindert um das Alter | Pläne, Baujahr, Liste der Modernisierungen |
| Außenanlagen | Zufahrt, Einfriedung, Hausanschlüsse, Garten | Fotos, Rechnungen für größere Arbeiten |
| Sachwertfaktor | Anpassung an das Marktgeschehen | wird vom Gutachter recherchiert |
| Besonderheiten | Schäden, Wohnrecht, Baulasten, Mehrflächen | Gutachten, Verträge, Grundbuchauszug |
Wie wird der Bodenwert ermittelt?
Der Bodenwert wird in der Regel aus dem Bodenrichtwert abgeleitet, den der Gutachterausschuss für eine Zone mit ähnlichen Grundstücken festlegt. In Rheinland-Pfalz sind die Werte über BORIS.RLP einsehbar. Der Richtwert gilt für ein Modellgrundstück mit bestimmter Größe und Nutzung.
Weicht Ihr Grundstück davon ab, passe ich den Wert an. Ein sehr tiefes Grundstück mit großem Garten hinter dem Haus wird häufig in Vorderland und Hinterland aufgeteilt, weil der hintere Teil am Markt weniger erzielt. Ein Eckgrundstück, eine Hanglage oder ein schmaler Zuschnitt verändern den Wert ebenfalls. Gerade bei großen Gärten in alten Ortslagen ist dieser Schritt oft wichtiger als das Gebäude selbst.
Wie berechnet man die Herstellungskosten des Hauses?
Die Herstellungskosten berechnet man mit den Normalherstellungskosten, die die ImmoWertV für verschiedene Gebäudearten und Standardstufen vorgibt. Grundlage ist die Brutto-Grundfläche, also die Fläche aller Geschosse einschließlich der Außenwände. Daraus ergibt sich, was ein vergleichbares Haus heute kosten würde.
Die Standardstufe hängt von der Ausstattung ab: Fassade, Fenster, Dach, Sanitär, Böden, Heizung und Elektrik. Ein Haus mit Holzfenstern aus der Bauzeit und Einzelöfen erreicht eine niedrigere Stufe als ein Haus mit Wärmepumpe, Dreifachverglasung und modernem Bad. Ich ordne jedes Bauteil einzeln ein und gewichte die Ergebnisse zu einer Gesamtstufe für das Haus. Eine Indexreihe für Baupreise bringt die Kosten auf den Stand des Stichtags.
Was bedeutet die Alterswertminderung?
Die Alterswertminderung bildet ab, dass ein älteres Gebäude weniger wert ist als ein Neubau mit gleicher Ausstattung. Die ImmoWertV 2021 sieht dafür ein lineares Modell vor: Das Verhältnis von Restnutzungsdauer zu Gesamtnutzungsdauer bestimmt, welcher Anteil der Herstellungskosten übrig bleibt.
Die Restnutzungsdauer leite ich aus Baujahr und Modernisierungen ab. Ein Haus aus den 1970er-Jahren mit neuem Dach, neuen Fenstern und neuer Heizung hat rechnerisch deutlich mehr Jahre vor sich als ein unverändert erhaltenes Haus gleichen Alters. Wer das Haus vermietet, kann aus der Restnutzungsdauer auch steuerliche Vorteile ziehen. Mehr dazu im Beitrag Restnutzungsdauergutachten für die AfA.
Sie brauchen ein Gutachten?
Rufen Sie mich direkt an. Im ersten Gespräch klären wir Anlass, Stichtag und den passenden Gutachtenumfang. Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DIA Zert), Diplom-Sachverständiger (DIA).
Wozu braucht man den Sachwertfaktor?
Den Sachwertfaktor braucht man, weil Käufer nur selten genau den rechnerischen Sachwert bezahlen. Der Gutachterausschuss vergleicht tatsächliche Kaufpreise mit den berechneten Sachwerten und leitet daraus Faktoren ab. Liegt der Faktor über 1, zahlt der Markt mehr als den Sachwert, liegt er darunter, weniger.
Der Faktor hängt typischerweise von Region, Bodenwertniveau und Höhe des vorläufigen Sachwerts ab. In begehrten Lagen mit knappem Angebot sind Zuschläge verbreitet, in Dörfern mit geringer Nachfrage eher Abschläge. Wichtig ist die Modelltreue: Ich rechne mit denselben Ansätzen, die der Gutachterausschuss bei der Ableitung verwendet hat. Sonst würde ein Faktor auf eine Rechnung angewendet, für die er nie gedacht war.
Welche Besonderheiten des Hauses fließen zusätzlich ein?
Zusätzlich fließen alle Merkmale ein, die das konkrete Haus von einem durchschnittlichen Objekt seiner Art unterscheiden. Die ImmoWertV nennt sie besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale. Typische Beispiele sind:
- Bauschäden wie Feuchtigkeit im Keller, Risse oder ein schadhaftes Dach
- ein Modernisierungsrückstau, der über das Altersmodell hinausgeht
- ein eingetragenes Wohnrecht oder ein Nießbrauch
- Baulasten, Wegerechte oder Leitungsrechte
- eine Einliegerwohnung mit Mieteinnahmen
- Grundstücksteile, die zusätzlich bebaubar sind
Bei Schäden setze ich den Abschlag an, den ein Käufer am Markt vornehmen würde. Das ist meist weniger als eine vollständige Kostenrechnung, weil ein älteres Haus ohnehin mit seinem Alter bewertet wurde. Doppelzählungen vermeide ich bewusst.
Warum rechnet das Finanzamt anders?
Das Finanzamt rechnet anders, weil es für Erbschaft- und Schenkungsteuer ein typisiertes Sachwertverfahren nach dem Bewertungsgesetz anwendet. Es nutzt pauschale Regelherstellungskosten, eine schematische Alterswertminderung und Wertzahlen oder Sachwertfaktoren für die Marktanpassung. Eine Besichtigung findet nicht statt.
Daraus ergeben sich typische Abweichungen:
| Punkt | Finanzamt | Verkehrswertgutachten |
|---|---|---|
| Zustand des Hauses | wird kaum berücksichtigt | wird beim Ortstermin geprüft |
| Modernisierungen | nur begrenzt erfasst | einzeln bewertet |
| Grundstückszuschnitt | Richtwert der Zone, wenig Anpassung | Vorderland, Hinterland, Teilflächen |
| Rechte und Lasten | eigene Regeln, teils getrennt | marktgerecht im Wert |
Liegt der Steuerwert über dem Verkehrswert, können Sie den niedrigeren Wert mit einem Gutachten nach § 198 BewG nachweisen. Wie das abläuft, erklärt der Beitrag Gutachten zum niedrigeren gemeinen Wert. Ist der Bescheid schon da, hilft der Beitrag Einspruch gegen den Grundbesitzwert.
Wie bewerte ich Einfamilienhäuser in der Region?
Ich bewerte Einfamilienhäuser von Lingenfeld aus im Kreis Germersheim, in Speyer, Landau, Neustadt an der Weinstraße und Haßloch sowie in den Dörfern der Südpfalz. Häufig geht es um Siedlungshäuser der Nachkriegszeit, Häuser aus den 1970er-Jahren mit großen Gärten und Doppelhaushälften aus jüngeren Baugebieten. Beim Ortstermin nehme ich jedes Bauteil auf, prüfe Keller und Dachboden und halte den Zustand in Fotos fest. Daraus entsteht ein Verkehrswertgutachten, das jeden Rechenschritt offenlegt.
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Mieten und Pachten, zertifizierter Immobiliengutachter DIA Zert (LS) nach DIN EN ISO/IEC 17024 und ausgebildeter Bautechniker im Bauwesen. Meine Gutachten werden von Finanzämtern und Gerichten anerkannt, die Würdigung im Einzelfall liegt bei Finanzamt bzw. Gericht. Wovon das Honorar abhängt, lesen Sie im Beitrag Kosten eines Verkehrswertgutachtens.
Häufige Fragen zum Sachwertverfahren beim Einfamilienhaus
Ist der Sachwert dasselbe wie der Verkehrswert?
Erst nach Marktanpassung und Berücksichtigung der Besonderheiten entspricht das Ergebnis dem Verkehrswert nach § 194 BauGB. Der vorläufige Sachwert ist nur ein Zwischenschritt.
Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück in Lingenfeld?
Die Bodenrichtwerte für Lingenfeld und alle anderen Gemeinden in Rheinland-Pfalz sind über BORIS.RLP abrufbar. Im Gutachten passe ich den Richtwert an Ihr Grundstück an.
Zählt eine Garage zum Gebäudesachwert?
Ja, Garagen und Carports werden gesondert mit eigenen Herstellungskosten angesetzt und fließen in den Sachwert ein.
Warum ist das Haus meiner Eltern in Speyer laut Finanzamt so viel wert?
Das typisierte Verfahren berücksichtigt den Zustand kaum, und die Bodenwerte in Speyer sind vergleichsweise hoch. Ein Gutachten zeigt, ob der Marktwert tatsächlich niedriger liegt.
Wird ein großer Garten voll mit dem Bodenrichtwert bewertet?
Oft nicht, weil der hintere Teil eines tiefen Grundstücks am Markt weniger erzielt. Ich prüfe außerdem, ob eine zusätzliche Bebauung möglich wäre.
Bewerten Sie auch Häuser in Haßloch und Neustadt an der Weinstraße?
Ja, beide Orte gehören zu meinem regelmäßigen Einsatzgebiet. Ortstermine stimme ich zeitnah mit Ihnen ab.
Brauche ich für ein Einfamilienhaus immer ein vollständiges Gutachten?
Für Finanzamt und Gericht ja. Für eine interne Entscheidung kann ein Kurzgutachten reichen.
Ihr nächster Schritt
Notieren Sie Baujahr und die größeren Modernisierungen Ihres Hauses und rufen Sie mich an. Danach kann ich einschätzen, welche Unterlagen wir noch brauchen.
Sie brauchen ein Gutachten?
Ich bin Diplom-Sachverständiger (DIA) und nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert. Meine Gutachten erstelle ich so, dass Finanzamt, Gericht, Bank und Miterben sie nachvollziehen können. Ein kurzer Anruf genügt für den Einstieg.
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung im Einzelfall.
